Ипотека на ИЖС в 2024 году. Как построить свой частный дом, коттедж или дачу дешево, быстро и качественно?

Ипотека на ИЖС в 2024 году. Как построить свой частный дом, коттедж или дачу дешево, быстро и качественно?

Кому дадут, сколько, на сколько, под какие проценты и какие могут возникнуть сложности

•Данные говорят о том, что граждане предпочитают «свою крепость» и популярность ИЖС растет.
•Возможные сложности при получении ипотеки включают проблемы с долговой нагрузкой и одобрение участка для строительства дома.
•Важно учитывать местоположение и особенности земли при выборе участка для строительства дома, чтобы избежать возможных проблем.

Кроме романтической мечты многих наших граждан о жизни вне каменных джунглей, популярности ИЖС способствуют как минимум еще два момента.

Во-первых, бурный рост цен в последние несколько лет на квартиры в многоэтажках.

Сейчас сложилась ситуация, когда в расчете на квадратный метр строительство частного дома обходится примерно вдвое дешевле покупки квартиры (а иногда — втрое).

То есть за те деньги, которые нужны для покупки скромной двушки в новостройке, вполне можно построить себе двухэтажный домик вдвое большей площади.

И второе — на индивидуальное жилищное строительство распространяются те же основные льготные ипотечные программы, что и на покупку квартиры в новостройке. Хотя есть нюансы, которые мы сегодня и разберем.

ГОСПОДДЕРЖКА ПОД 8%

Обзавестись частным домом, получив под это дело льготную ипотеку как при покупке квартиры в новостройке, можно несколькими способами:

Купить готовый дом с участком. Продавцом при этом должны быть ИП или организация, которые этот дом построили (то есть первичные собственники). У гражданина на вторичном рынке купить дом, взяв льготную ипотеку, нельзя.

Купить участок и возвести на нем дом (ипотека берется и на землю, и на стройку). Продавцом участка может быть кто угодно — гражданин, ИП или организация. То есть покупка земли на вторичном рынке вполне возможна. Строить дом можно как своими силами, так и с подрядчиком.

Построить дом на уже имеющейся земле (ипотека берется только на стройку). Строить можно как своими силами, так и с подрядчиком.

Остальные условия (приводим их на примере Сбера) — те же, что и при покупке квартиры в новостройке:

— ставка — от 8% годовых;

— максимальный размер кредита — 6 млн руб.;

— первый взнос — от 30,1%;

— срок — до 30 лет.

Программа действует до 1 июля 2024 года. И дальше, по всей видимости, для всех продлена не будет. Только для отдельных регионов, где надо поддержать спрос (так следует из заявлений чиновников).

На каких условиях пока можно получить кредит в Сбере и как им воспользоваться для строительства дома «своими силами», то есть без подрядчика, подробно рассказано здесь.

Условия кредитования

  • Ставка по кредиту — от 8%
  • Максимальная сумма кредита — до 6 млн рублей
  • Срок кредита — до 30 лет
  • Первоначальный взнос — от 30,1%

В рамках программы можно получить кредит как на строительство жилого дома на имеющемся земельном участке, так и на одновременное приобретение участка и строительство на нём жилого дома.

Важно! Льготная ставка действует весь срок кредита, но может быть повышена, если не подтвердить целевое использование кредитных средств. Чтобы её сохранить, необходимо не позднее 12 месяцев от даты подписания кредитного договора подтвердить регистрацию собственности на построенный в ипотеку дом. В противном случае ставка поднимется до уровня ключевой ставки, действующей на момент подписания кредитного договора, увеличенной на 4,5%.

СЕМЕЙНАЯ ПОД 6%

Здесь примерно все то же самое, как и при «Ипотеке с господдержкой», но с некоторыми вариациями:

Можно купить готовый дом с участком. Но только у застройщика-юрлица.

Можно купить участок и построить на нем дом. Приобрести землю, как и в предыдущем случае, можно и у гражданина, и у ИП, и у компаний. Но строиться — только с подрядчиком (поскольку в числе будущих собственников — дети, требования более жесткие).

Строить дом на собственном участке. Это тоже только с подрядчиком.

Напомним, что эта льготная программа подходит семьям:

— с одним ребёнком, который родился после 1 января 2018 года;

— с двумя и более детьми младше 18 лет;

— с ребёнком с инвалидностью.

Основные условия — также не отличаются от тех, что действуют по этой программе при покупке квартиры:

— ставка — от 6% годовых;

— максимальный размер кредита — 12 млн руб. в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге, Ленобласти и 6 млн руб. в остальных регионах;

— первый взнос — от 20,1%;

— срок — до 30 лет.

Подробнее о том, как воспользоваться этой программой у Сбера для ИЖС, читайте здесь.

Условия программы

  • Сумма — от 300 тыс. до 6 млн рублей или до 12 млн рублей в Москве и области, Санкт-Петербурге и области
  • Первоначальный взнос от 20,1%, можно использовать материнский капитал
  • Срок — до 30 лет
  • Процентная ставка — 6% годовых

Наличие или отсутствие полиса страхования жизни и здоровья заемщика не влияет на процентную ставку по программе.

В рамках программы можно получить кредит как на строительство жилого дома на имеющемся земельном участке, так и на одновременное приобретение участка и строительство на нём жилого дома.

При этом само строительство должно осуществляться по договору подряда с юридическим лицом или ИП, зарегистрированным на территории Российской Федерации. Самостоятельное строительство своими силами, то есть без привлечения подрядчика и оформления договора подряда, в рамках данной программы не допускается.

Что с залогом

Обязательным условием является наличие залога. Как правило, на период строительства в качестве обеспечения выступает земельный участок, на котором планируется стройка.

При этом сумма кредита не должна превышать наименьшую из величин:

  • 79,9% от стоимости строительства по договору подряда либо совокупной стоимости земли и строительства при одновременном приобретении участка
  • Оценочную стоимость залогового имущества

Оставшиеся 20,1% заёмщик должен перечислить подрядчику (продавцу участка и подрядчику при одновременном приобретении земли) из собственных средств — это и будет первоначальный взнос.

То есть, если участок стоит 1 млн рублей, а вы хотите взять ипотеку на сумму 5 млн, то этого обеспечения будет недостаточно. Что можно сделать:

  • Предоставить в залог земельный участок на весь срок кредита и иное жилое помещение (например, имеющуюся квартиру) на период строительства
  • Предоставить в залог земельный участок на весь срок кредита и привлечь платёжеспособного поручителя на период строительства

И залог иной недвижимости, и поручительство будет выступать промежуточным обеспечением и после завершения строительства и регистрации ипотеки на построенный жилой дом, обеспечением по кредиту будет дом с участком.

Возможен и третий вариант — оформление залога иной недвижимости на весь срок кредитования. Он используется в том случае, если по каким-то причинам невозможно взять в залог земельный участок сразу.

Оформление ипотеки в СберБанке: пошаговая инструкция

Порядок получения кредита на строительство частного дома по программе «Семейная ипотека» выглядит следующим образом.

Оформление заявки

Для расчёта ежемесячного платежа, суммы и срока ипотеки воспользуйтесь калькулятором Домклик — это поможет определиться с желаемыми параметрами кредитования.

Чтобы отправить заявку на рассмотрение, необходимо в личном кабинете Домклик заполнить анкету и загрузить требуемые документы (паспорта родителей, свидетельства о рождении детей).

В большинстве случаев решение по кредиту принимается за несколько минут.

Ответ банка вы получите в СМС, по электронной почте и в личном кабинете Домклик.

Подготовка документов по строительству

После получения предварительного одобрения, необходимо добавить в личный кабинет документы по земельному участку и объекту планируемого строительства, а именно:

  • проект договора подряда и заявление о планируемом строительстве с указанием его параметров и стоимости
  • документы на участок и/или на иной объект недвижимости, предоставляемый в залог — выписка из ЕГРН и договор купли-продажи, дарения, ДДУ или свидетельство о праве на наследство
  • отчёт об оценке залогового имущества — можно заказать на Домклик

При привлечении платежеспособного поручителя в качестве дополнительного обеспечения на период строительства, также на рассмотрение предоставляются документы, подтверждающие занятость и доход такого поручителя.

Если ипотека оформляется на строительство дома с одновременным приобретением участка, то также нужно предоставить документы на землю — паспорт продавца, правоустанавливающие документы на участок, выписка из ЕГРН, отчёт об оценке и проект договора купли-продажи.

Какие-либо разрешительные документы на строительство или документы по подрядчику для оформления ипотеки в Сбере не требуются.

Уведомление о соответствии параметров планируемого строительства установленным требованиям не является обязательным документом для получения ипотеки в Сбере*. Но его оформлением не стоит пренебрегать, так как это позволит минимизировать риски самовольной постройки.

Подписание кредитного договора

Когда банк рассмотрит документы и одобрит сделку, вы сможете в личном кабинете выбрать удобную дату и время подписания кредитного договора. Также в рамках этого визита подписывается договор залога и/или договор поручительства. На встрече должен присутствовать как титульный заёмщик, так и созаёмщики, а также залогодатели и поручители.

При себе нужно иметь паспорта, документы по строительству и залоговому объекту, а также документы, подтверждающие оплату первоначального взноса подрядчику.

Регистрация договора ипотеки

Если в качестве обеспечения по ипотеке предоставляется земельный участок и/или иной объект недвижимости, то договор ипотеки необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Это можно сделать через МФЦ. Стандартный срок выполнения запроса — 10 рабочих дней.

Получение кредита

Зарегистрированный договор ипотеки или выписку из ЕГРН с отметкой о наличии обременения необходимо предоставить в банк. В этот же день нужно оформить полис страхования залоговой недвижимости — если сделать это в личном кабинете Домклик, он автоматически будет добавлен в пакет документов по сделке.

Вот и всё. В тот же день всю сумму кредита или его часть перечислят на ваш счёт в банке, после чего средства сразу переводятся подрядчику. Заявление на перевод подписывается предварительно вместе с кредитной документацией.

Если ипотека оформлялась в том числе на покупку участка, то соответствующая сумма будет переведена продавцу после регистрации перехода права собственности на землю в Росреестре.

Также напоминаем, что кроме Семейной ипотеки, в СберБанке действует ещё несколько ипотечных программ, в рамках которых можно оформить кредит на покупку земельного участка, строительство или приобретение дома или дачи.

Решить все вопросы по строительству дома теперь можно в одном месте — в разделе «Построить дом» на Домклик, где собраны все полезные сервисы по ИЖС. С его помощью вы можете подобрать подходящий участок, выбрать проект и подрядчика, оформить ипотеку Сбера на индивидуальное жилищное строительство.

*за исключением строительства дома на землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «КФХ» (крестьянско-фермерские хозяйства)

Формально и семейная ипотека действует до 1 июля 2024 года. Но, как уже неоднократно заявлялось, эту программу собираются продлить — правда, не изменятся ли при этом условия, пока непонятно.

Мы остановились на самых популярных льготных программах, которые подходят большинству. Есть и другие — например, «Дальневосточная» со ставкой от 2%.

Почитать про них, применительно именно к ИЖС, можно в этой инструкции. А если вы сомневаетесь, какая из льготных программ вам больше подходит (по «Семейной», например, процент и первоначальный взнос меньше, и больше лимиты для столичных регионов, но нельзя строиться «своими силами» — как по «Господдержке»), можно воспользоваться фишкой, которая есть у Сбера.

Через «Домклик» подается единая заявка на ипотеку — и вы получаете решение сразу по всем ипотечным программам, по которым вам готовы выдать кредит в Сбере, с их условиями «под вас». Дальше можно выбирать уже более осознанно, имея на руках все данные и вводные.

КАКИЕ МОГУТ ВОЗНИКНУТЬ СЛОЖНОСТИ

Они в основном бывают двух типов. Первый — это те проблемы, которые нынче возникают с любой ипотекой в связи с постоянными ужесточениями требований Центробанка к кредитному портфелю банков.

Если ваши общие платежи по кредитам будут превышать определенный процент от вашего дохода, с одобрением ипотеки возникнут сложности. Учитывать нужно не только платеж по тому займу, который вы хотите оформить, но и по всем, что уже набраны, но еще не выплачены, — включая кредитные карты, которые вы открыли, но которыми даже не пользуетесь.

Все в сумме. Это называется показатель долговой нагрузки (ПДН).

Если ПДН меньше 50%, ипотеку можно смело просить. Но таких людей сейчас мало. Если больше 80% — с большой вероятностью вам откажут, поскольку с марта из-за очередного изменения правил от ЦБ подобные кредиты для банков станут откровенно убыточными.

Второй возможный «затык» — банк может не одобрить участок, на котором вы хотите строить дом.

Причина простая: от местоположения и особенностей земли зависит ликвидность будущего дома — то есть насколько реально его быстро продать, если у заемщика что-то не сложится и он перестанет платить. Но с ИЖС в этом плане все гораздо сложнее, чем с многоэтажками.

С наибольшей вероятностью проблем не будет, если выполняются такие условия:

— участок на территории населенного пункта или в организованном поселке;

— он в пределах 30-35 км от крупного города (для Москвы и Санкт-Петербурга — в пределах 70 км);

— к участку проведены инженерные коммуникации;

— вся нужная для нормальной жизни инфраструктура (школа, медицинские заведения и т. п.) — не далее 15-20 км;

— с землей нет юридических проблем — ни с какой стороны не могут возникнуть какие-то ограничения на строительство жилого дома;

— на участке нет ранее зарегистрированных построек, в том числе развалившихся.

В какой-то мере эти сложности — вам в помощь. О том, что вы собрались строиться в «проблемном» месте, естественно, лучше узнать до начала стройки — и еще сто раз все взвесить. Ежели участок еще не куплен — вообще ничего страшного, можно подобрать другой.

Ну и еще один совет: если вы собрались строить свой дом, лучше предварительно подготовиться и избавиться от всех уже висящих долгов — так повышаются ваши шансы не только получить ипотеку, но и просто довести дело до конца. И начать «жить да радоваться» в собственном доме.

Автор: admin

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.