В 2024 году квартиры и дома резко подешевеют. Потому что отменят льготную ипотеку
Ставки по кредитам резко взлетели: что теперь будет с ценами на жилье и свернут ли льготную ипотеку
-
• В 2024 году в России может подешеветь жилье и отменить льготную ипотеку.
-
• Рост цен на жилье может быть связан с высокими ипотечными ставками и снижением спроса на «вторичку».
-
• Льготная ипотека может быть скорректирована или отменена после 1 июля 2024 года.
-
• Новостройки могут продолжить дорожать, несмотря на действующие льготные программы.
-
• Спрос на «вторичку» может снизиться из-за высоких ипотечных ставок и низкого спроса на новостройки.
-
• Застройщики могут столкнуться с проблемами из-за снижения продаж на вторичном рынке жилья.
-
• Обвала цен на жилье в ближайшее время не ожидается.
Ипотека – не роскошь, а средство решить квартирный вопрос? Может, недавно так оно и было. Но все перевернулось с ног на голову буквально за пару месяцев.
Еще в августе ключевая ставка Центробанка была 8,5%. Но к середине октября он повысил ее до 15%. Ключевая ставка – это процент, под который ЦБ дает деньги в долг обычным банкам. Им их придется отдавать. Поэтому банки тоже резко повышают ставки по кредитам.
Уже сейчас рыночную (не льготная) ипотеку меньше чем под 16% не найти. Эксперты прогнозируют, что скоро у всех крупнейших банков она подорожает еще сильнее — минимум до 17-18% годовых. И как мы с этим будем жить — с учетом того, что от 40 до 80% жилья, в зависимости от региона, сейчас приобретается по ипотеке?..
Аналитики подсчитали насколько подорожает ипотека в городах-миллионниках на фоне роста цен и ставок
КОМУ ТЕПЕРЬ НУЖНО ВТОРИЧНОЕ ЖИЛЬЕ
Продавцы вторичных квартир — главные страдальцы в сложившейся ситуации. Ведь нормальные, пока еще однозначные, ипотечные ставки остались только в льготных программах. А они рассчитаны на новостройки. Исключения, конечно, есть. Например, «арктическая ипотека», которую власти запускают в этом ноябре, предполагает и покупку вторичного жилья — в сельской местности или моногородах, где новостроек нет. Но, согласитесь, это не массовый вариант.
Покупать вторичку, как говорят эксперты, в новых условиях будут в основном те, кому ну очень надо срочно разъехаться или переехать.
— Речь об альтернативных сделках, когда с суммы от продажи прежней квартиры заемщик гасит большую часть ипотечного кредита на новую и остается с относительно небольшим долгом по ипотеке. Такая схема точно выгоднее, чем брать на доплату потребительский кредит, — ведь там ставки выше еще на 5%-7%, — объясняет исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак.
Тем не менее, серьезного снижения цен на вторичное жилье аналитики по-прежнему не прогнозируют.
— Я не думаю, что у значительного количества людей, которые сейчас продают квартиры, какая-то жгучая жажда их точно продать, причем срочно. Это не рынок акций, — рассказал вице-президент Гильдии риэлторов России Константин Апрелев.
— Кто-то снимет с продажи и будет сдавать. Кто-то будет дальше продавать, не снижая цену. Все понимают, что такая ключевая ставка долго существовать не может. Мои ожидания, что каких-то быстрых изменений не произойдет. В лучшем случае замедлится рост цен. А вот со следующего года, если такие высокие ставки сохранятся до весны, цены могут начать снижаться.
— На фоне дорогой ипотеки снижение спроса продолжится, но ждать падения цен в ближайшие месяцы не стоит. Скорее всего, стоимость метра будет топтаться на месте: продавцам потребуется время на осознание того, что спрос закончился, — согласен руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
ОСТАНЕТСЯ ЛИ ЛЬГОТНАЯ ИПОТЕКА
Ситуация сейчас сложилась своеобразная. Если со вторичкой шансов на дешевую ипотеку — никаких, то с новостройками дела обстоят получше. По «семейной ипотеке» — ставка не выше 6%, по обычной льготной на новостройки — не выше 8%. Хотя…
— Условия льготных программ тоже ухудшились, — напоминает Олег Репченко. — С 20 сентября правительство повысило размер первоначального взноса по льготной ипотеке с 15% до 20% и сократило на 0,5% субсидии банкам. Это привело к росту минимальных ставок по льготной, семейной и IT-ипотеке.
То есть если раньше банки еще и скидки давали от «потолочного» процента (скажем, «семейную ипотеку» можно было взять под 5,5%), то теперь этого нет.
Но главный вопрос, который возникает — а останется ли вообще льготная ипотека? Ведь разница между льготной ставкой и обычной, которую государству надо покрывать банкам из госбюджета, сильно выросла. При этом Центробанк и Минфин постоянно заявляют, что льготная ипотека разгоняет цены на жилье и пора уже лавочку прикрывать. По данным ЦБ, разрыв в ценах на первичном рынке (где есть льготная ипотека) и на вторичном (где ее нет) достиг уже 42% — то есть на столько в среднем по стране новостройки стоят дороже вторички. И правда, странноватая поддержка граждан получается.
В Госдуме уже предложили скореектировать программы жилищных кредитов с господдержкой скорректировать. Еще раз повысить первоначальный взнос и оставить льготы только для тех регионов, где реально плохо с деньгами и спросом.
В любом случае, льготная и семейная ипотека у нас официально действует до 1 июля 2024 года. Большинство экспертов уверены, что до этого срока их не свернут. Но условия поменять могут. Причем уже в ближайшие месяцы.
— Ставку по льготной ипотеке могут поднять с 8% до 10%, — предполагает директор по маркетингу, развитию и продажам «Доброград Девелопмент» Елена Устинова.
— Можно ожидать рост первоначального взноса или привязку льготных ставок к изменениям ключевой ставки. Или и то, и другое вместе, — прогнозирует заместитель завкафедрой институциональной экономики Института экономики и финансов Государственного университета управления Светлана Сазанова.
А вот после 1 июля 2024 года изменения могут быть более существенными.
— На мой взгляд, наиболее вероятен сценарий со сворачиванием ипотеки на новостройки «для всех» при одновременном расширении семейной, — считает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
— Правительство вводит с ноября 2023 года новую льготную программу субсидируемой «арктической ипотеки» под 2% годовых в северных регионах страны, — напоминает доцент департамента международного и публичного права юридического факультета Финансового университета Исмаил Исмаилов. — Новая программа отличается большой адресностью: есть возрастные и профессиональные ограничения для потенциальных заемщиков. Что может стать тенденцией и в других льготных программах. Президент уже поручил правительству разработать льготную ипотечную программу для работников космической отрасли.
НОВОСТРОЙКИ ПОДОРОЖАЮТ ЕЩЕ СИЛЬНЕЕ?
Но не исключено, что специально гасить спрос на новостройки и не понадобится. Он сам погаснет, естественным путем. Даже при ныне действующих льготных программах. Ведь первичка назло всем продолжает дорожать. И покупателей на нее становится все меньше.
— Летне-осенний ажиотаж привел к снижению будущего спроса. Активность на первичном рынке, вероятно, тоже снизится, — полагает Олег Репченко. — Доступным жилье делает не ипотека с низкими ставками, а цены. а за последние два-три года квартиры подорожали в полтора-два раза.
То есть большинство из тех, кто хотел и был готов купить новое жилье по нынешним ценам, это уже сделали — на волне паники, что «завтра будет хуже».
— Высокие ставки по рыночной ипотеке и низкий спрос на «вторичку» создадут проблемы и застройщикам, — подтверждает основатель девелоперской компании «Группа Родина» Владимир Щекин. — Чем меньше продаж на вторичном рынке жилья, тем меньше и на первичном, ведь от 20% до 40% покупателей приходят к застройщикам с деньгами от продажи старого жилья.
Только не спрашивайте про возможный обвал цен.
— Вряд ли в ближайшем будущем застройщики будут готовы пересмотреть цены в прайсах. Возможно, к концу года вырастет размер дисконта, появятся новые скидочные и акционные предложения, — прогнозирует Олег Репченко.
Льготные ипотечные программы
С господдержкой на новостройки (до 8% годовых)
— Воспользоваться может любой платежеспособный россиянин.
— Сумма кредита — до 12 млн рублей в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области; до 6 млн рублей в других регионах.
— Минимальный первоначальный взнос — 20% от стоимости жилья.
Семейная (до 6%)
— Cумма кредита — до 12 млн рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, до 6 млн рублей в остальных регионах страны,
— Минимальный первоначальный взнос — 20% от стоимости жилья.
Для семей, в которых:
— родился ребенок с 1 января 2018 года,
— два и более ребенка, которым не исполнилось 18 лет на дату заключения кредитного договора,
— есть ребенок с ограниченными возможностями, которому не исполнилось 18 лет на дату заключения кредитного договора,
IT-ипотека (до 5%)
— Ей могут воспользоваться сотрудники компаний, аккредитованных Минцифры как работающие в сфере информационных технологий в возрасте до 50 лет включительно и со стажем работы на текущем месте не менее 3 месяцев.
— Это могут быть любые сотрудники — программистом быть необязательно.
— Есть также требования по зарплате для тех, кому от 36 до 50 лет (они разные — в зависимости от величины города, где зарегистрирована компания). Для айтишной молодежи (до 35 лет включительно) ограничений по минимальному доходу нет.
— Сумма кредита: до 18 млн рублей — для покупки или строительства жилья в регионах с населением от 1 млн человек, до 9 млн рублей — для покупки жилья в других регионах.
— Минимальный первоначальный взнос — от 20%
Дальневосточная (до 2%)
— Действует на территории Дальневосточного федерального округа.
— Максимальный размер кредита — 6 млн руб.
— Минимальный первоначальный взнос — 20%
Надо принадлежать к одной из следующих категорий:
— участники программы «Дальневосточный гектар»,
— молодые семьи — где обоим супругам еще не исполнилось 36 лет,
— одинокие родители в том же возрасте с детьми, которым не исполнилось 19 лет,
— участники региональных программ повышения мобильности трудовых ресурсов, приехавшие работать на Дальний Восток,
— медики и педагоги, которые проработали по специальности на Дальнем Востоке не менее пяти лет.
— граждане России — вынужденные переселенцы с территорий Украины, ЛНР и ДНР, которые сейчас проживают в одном из регионов Дальневосточного федерального округа.
Арктическая (до 2%)
! Программа только запускается, поэтому лишь несколько банков уже принимают заявки.
— Будет действовать на территории Мурманской и Архангельской областей, Красноярского края, Республики Коми, арктической части Карелии, Ненецкого и Ямало-Ненецкого автономных округов.
— Максимальная сумма кредита по программе – 6 млн рублей.
— Минимальный первоначальный взнос – 20%.
Надо принадлежать к одной из следующих категорий:
— молодые семьи, где оба супруга — в возрасте до 36 лет;
— неполные семьи из одного взрослого такого же возраста и ребенка до 19 лет;
— участники программ «Арктический гектар» и «Повышение мобильности трудовых ресурсов»;
— медики и педагоги в возрасте от 21 до 70 лет.
Ставки по ипотеке добрались до 17%
Банки начали повышать ставки по ипотеке. Теперь за кредит на вторичную квартиру в некоторых из них нужно платить более 17% в год. Это должно охладить ипотечный рынок.
После увеличения ключевой ставки до 15% банки вновь пересматривают ипотечные «прейскуранты». С 1 ноября ВТБ поднял ставки по стандартным кредитам сразу на 2,4 процентных пункта. С комплексным страхованием и первым взносом более 20% минимальная ставка составит 16,5% для зарплатных клиентов банка и 16,4% для заемщиков, которые готовы перевести зарплату на карту ВТБ. Одобрения по ипотечным заявкам, полученные до 31 октября, будут действовать до 14 декабря, уточнили в банке.
В Совкомбанке решено повысить ставки по рыночным программам с 5 ноября — на 1 процентный пункт, до 16,4%. Ставки по ипотеке будут в ближайшие дни изменены большинством игроков на рынке, говорит директор «Росбанк Дом» Вадим Мамонов. Детали будут зависеть от стратегии привлечения пассивов банками.
«Банк ДОМ.РФ не менял условия ипотечного кредитования после повышения ключевой ставки 27 октября, — сообщил вице-президент банка Кирилл Варенцов. — На данный момент банк выдает одобренные до 27 октября кредиты по предложенным в решении банка ставкам». О дальнейших планах в банке не сообщили.
Альфа-Банк увеличил ставки до 16,59%. Причем новые условия применяются в том числе к ранее одобренным заявкам, отмечает директор департамента финансового маркетплейса «Выберу.ру» Анна Романенко.
Банк «Открытие» повышает ставки по большинству своих программ (кредит можно взять по ставке в 16,39%), но сохраняет прежние ставки по ранее одобренным заявкам при выходе на сделку до 30 ноября. Через «Уралсиб» приобрести жилье можно под 16,99%, а при сумме кредита до 6 млн руб. — под 17,29%.
В среднем повышение ставки по стандартным ипотечным программам у большинства банков составляет 2%, говорит гендиректор платформы TYMY Алексей Майстренко.
Ежемесячный ипотечный платеж теперь будет в полтора раза больше, чем полгода назад, когда ставки по рыночным программам были чуть выше 11%. К концу прошлой недели ипотечный кредит на вторичное жилье можно было взять под 14,52% (средневзвешенные ставки крупнейших банков по данным ДОМ.РФ). На новую квартиру — под 14,36%, однако на первичном рынке львиная доля приходится на более дешевые кредиты с господдержкой. Средневзвешенная ставка по льготной ипотеке на новостройки к концу прошлой недели равнялась 7,97%, по «Семейной ипотеке» — 5,95%.
Ипотечные ставки стали заградительными уже при ключевой ставке в 12%, считает руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. При такой ставке люди на эмоциональном уровне не готовы брать кредит. Повышение ставки ЦБ до 13% в середине сентября на ситуацию на рынке недвижимости уже кардинально не повлияло.
Спрос в последние недели обеспечивали продажи по ранее одобренным заявкам на ипотеку по «старым» ставкам. И было понятно: как только предодобренные кредиты закончатся, продажи пойдут на спад, и этот курс сохраняется. Уже в октябре — ноябре спрос на рынке жилья просядет, что будет давить на цены, говорит Репченко.
Средневзвешенная ставка по выданным кредитам снижается из-за роста популярности программ с господдержкой
В последующие месяцы ожидается снижение активности на рынке ипотечного кредитования, в том числе по льготным программам, отмечается в обзоре ЦБ рынка ипотечного жилищного кредитования. По оперативным данным ДОМ.РФ, даже по программам господдержки в первые три недели октября предоставлено ипотечных кредитов на сумму около 340 млрд руб., что примерно на 27% ниже аналогичного показателя за тот же период сентября.
Романенко отмечает снижение в октябре спроса на льготные ипотечные кредиты на 10% и снижение выдач по этим программам на уровень до 20%. Повлияли как рост ставок, так и повышение первого взноса. При дальнейшем снижении спроса рост стоимости недвижимости будет замедляться, однако застройщики, скорее, будут придерживать интересные варианты квартир, чем уступать в цене, считает Романенко. Поэтому до конца года ожидать коррекции стоимости жилья не стоит.
«Кроме того, наблюдаются тенденции ужесточения правил по льготным ипотечным программам, так как на данный момент они снижают эффект монетарной политики ЦБ, — говорит эксперт. — Ипотечный рынок слабо реагирует на изменения ключевой ставки, что вынуждает регулятора ужесточать денежно-кредитную политику, чтобы сохранить ценовую стабильность. Расходы бюджета на льготные программы в 2024 году существенно увеличатся, поэтому депутаты Госдумы предложили минфину и ЦБ в 2024 году сделать льготную ипотеку более адресной: поднять первоначальный взнос по ипотеке с господдержкой с 20 до 25%, а также оставить программу только в регионах с низким спросом на недвижимость».
Это уже четвертое повышение ключевой ставки за год, есть основания полагать, что ужесточение денежно-кредитной политики продолжится — вероятно, до конца года мы можем увидеть еще одно повышение, но большинство экспертов говорят о 0,5-1%, говорит Майстренко.
Интересно, что средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам снижается — так, в сентябре она составила 7,92%, это на 0,12 п.п. ниже, чем в августе. Но это объясняется лишь существенным увеличением доли кредитования по программам с государственной поддержкой. Доля льготных кредитов выросла с 60% в августе до 68,3% в сентябре, отмечают в ЦБ.
