Квартиры и дома после повышения ключевой ставки до 15% никто покупать не будет!

• • Центробанк России поднял ключевую ставку с 13% до 15% годовых из-за высокой инфляции. 

• • Рост ключевой ставки приведет к росту процентов по вкладам и кредитам, что снизит спрос на товары и услуги. 

• • Рынок жилья особенно сильно пострадает из-за снижения спроса и роста цен на ипотеку. 

• • Спрос на жилье на вторичном рынке может сократиться на 30%, а цены на жилье могут замедлить свой рост. 

• • Продавцы жилья могут снизить цены, если нет спроса, но это не приведет к коррекции цен. 

• • Высокая ключевая ставка может сохраниться до весны, что может привести к понижению цен на жилье.

15% — это сильно! Пожалуй, ни один эксперт такого не ожидал…

Но Центробанк рубанул с плеча: 27 октября поднял ключевую ставку с 13% до 15% годовых.

Главная причина столь резкого шага – слишком высокая инфляция (сейчас она составляет 6,6% годовых, хотя весной было 2,3%).

Ключевая ставка – это процент, под который ЦБ дает деньги в долг обычным банкам.

Им эти деньги придется возвращать.

Именно поэтому вслед за ключевой ставкой банки поднимают проценты — и по вкладам, и по кредитам. В результате народ хранит больше денег на депозитах, а займов берет меньше.

Спрос на товары и услуги снижается и рост цен успокаивается – по крайней мере, именно на это надеется ЦБ.

Одна из отраслей, на которую сильнее всего влияют условия кредитов – рынок жилья.

Да, у нас есть льготная ипотека под 8% годовых. Но ее дают только на новостройки. А ставки по обычной (не льготной) ипотеке на вторичку уже и так «запретительные» — около 14% годовых.

И будет хуже: в ближайшие пару недель банки обязательно повысят процент по ипотеке на вторичное жилье. Она «подорожает» на те же 2%, что и ключевая ставка, и в среднем будет равна 16%.

СПРОС УПАДЕТ СРАЗУ

Что же будет с рынком жилья после повышения ставки?

— Это приведет к снижению спроса.

— По итогам октября количество сделок на вторичном рынке может сократиться процентов на 30. Думаю, что те, кто что-то хотел приобрести по ранее согласованным низким ипотечным ставкам, практически все на рынке выгребли.

По мнению эксперта, при таких условиях народ начнет больше внимания обращать на новостройки, где кредитные ставки невысоки. Но это не значит, что вторичку покупать перестанут совсем. Брать будут, но реже. Ведь не ипотекой единой живет наш рынок недвижимости.

— Уже сейчас на рынке очень большую долю занимают не ипотечные сделки. Максимальная доля ипотечных сделок была в районе 85-86% от общего объема. Сегодня этот объем уже сократился до 70%.

Главный вопрос – что будет с ценами на вторичное жилье при таких условиях?

— Единственное, что можно гарантировать — цены просто замедлят свой рост. До конца года, я думаю, никакой коррекции в сторону понижения не будет.

— Но почему бы продавцам не снизить цену, если нет спроса?

— Не думаю, что у значительного количества людей, которые сейчас продают квартиры, есть какая-то жгучая жажда их непременно продать.

Кто-то продает для того, чтобы купить. В этой ситуации покупка тоже в цене сильно не меняется.

Люди сдадут жилье в аренду, либо будут продолжать продавать…

Все понимают, что такая ключевая ставка не просуществует долго. Хотя если высокая ключевая ставка сохранится до весны, то тогда может наметиться и понижение цен.

Хронология роста: 

• 21 июля — с 7,5 до 8,5%.
• 15 августа (внеплановое заседание) — с 8,5 до 12%.
• 15 сентября — с 12 до 13%.
• 27 октября — с 13 до 15%.

Свои шаги регулятор объясняет повышением инфляционного давления на российскую экономику. Рост внутреннего спроса все больше превышает возможности производства товаров и услуг, высокими остаются темпы кредитования и инфляционные ожидания людей.

В релизе по итогам сегодняшнего заседания совета директоров Центробанк пишет, что его цель в сложившейся ситуации — проводить жесткую денежно-кредитную политику, чтобы вернуть инфляцию на уровень 4% в 2024 году. Годовую инфляцию в 2023-м ЦБ прогнозирует на уровне 7–7,5%.

Мы расспросили экспертов о том, чем повышение ключевой ставки обернется для рынка и покупателей.

Как удорожание ипотеки скажется на вторичном рынке? 

— Рынок вторичного жилья, безусловно, сильно пострадает от повышения ключевой ставки, так как ипотека в этом сегменте не субсидируется государством. Ставки в среднем превысят 15% годовых. Это значит, что ежемесячные платежи по ипотеке будут примерно в 2−3 раза больше ставки аренды аналогичной квартиры. В таких условиях спрос на вторичное жилье резко сократится.

— Этим решением ЦБ фактически убил вторичную ипотеку, потому что уже в понедельник ставки в топовых банках резко полетят вверх, а у предварительно одобренных кредитов начнется обратный отсчет, и заемщикам придется очень быстро решать вопрос с покупкой. То есть продаж на «вторичке» будет еще меньше, и у цен не будет выбора, кроме как снижаться.

Либо продавцы просто начнут массово уводить объекты с рынка и переходить в аренду, но и здесь может встать вопрос сроков такого решения: при сдаче жилья на период меньше года придется двигаться в цене.

Поэтому можно прогнозировать:

а) снижение количества сделок на «вторичке» как минимум на 10–15% в течение месяца;

б) увеличение арендной экспозиции;

в) остановку роста цен на аренду.

— Ставка по ипотеке на вторичном рынке и до повышения была заградительной, сейчас она станет недоступно высокой. При ключевой ставке в 13% клиенты иногда брали ипотеку под 14% годовых — это были те,  кто планировал досрочно ее погасить с продажи другого жилья. Теперь объемы выдаваемой на «вторичке» ипотеки снизятся в разы, рынок замрет. Пока еще действуют старые одобрения под 13%–14%, они теперь выглядят привлекательно и не исключено, что кто-то поспешит ими воспользоваться.

— Новое повышение сделает ставки по стандартным ипотечным программам заградительными. Кредитоваться будут либо малыми суммами, либо короткими сроками — те, кто имеет большую часть денег для покупки недвижимости. Нужно учитывать, что спрос и так должен был начать снижение из-за того, что часть его была реализована опережающими темпами на фоне ажиотажа июля-сентября текущего года.

— Повышение ключевой ставки окажет наиболее негативное влияние на вторичный рынок, подняв ставки до 17–18%, что в свою очередь вызовет существенное сокращение количества сделок.

— Очевидно, что число тех, кто может взять ипотеку на «вторичку» по ставкам в 15–16%, будет снижаться. Я думаю, что количество сделок по таким ставкам на «вторичке» может сократиться на 15–20%. Это должно повлечь за собой снижение цен на вторичном рынке.

— На состояние рынка недвижимости новое повышение ключевой ставки кардинально не повлияет. В сегментах, на которые не распространяются льготные госпрограммы, клиенты будут совершать ипотечные сделки с расчетом на последующее рефинансирование. В целом потребительская активность на первичном рынке сейчас только растет, так как многие клиенты в периоды экономической неопределенности стремятся конвертировать деньги в надежные недвижимые активы.

— Повышение ключевой ставки не особенно отразится на ипотечном кредитовании. На вторичном рынке покупатели стараются брать в ипотеку небольшую часть для доплаты при альтернативной сделке (когда продают одну квартиру и приобретают другую), а не использовать кредитные средства для полной оплаты квартиры. На данный момент банки уже значительно повысили первоначальный взнос и стали гораздо более требовательными к сильно закредитованным заемщикам.

Что теперь ждет первичный рынок и льготную ипотеку?  

Из-за обилия льготных ипотечных программ первичный рынок недвижимости не так восприимчив к росту ключевой ставки. Однако полностью игнорировать этот факт он тоже не может. Не так давно банки уже повысили размер первоначального взноса по ипотеке с господдержкой. Теперь эксперты обсуждают, возможен рост процентных ставок по ним или даже приостановка субсидирования.

— Что касается новостроек, то и здесь возможны движения, но через неделю-другую. Теоретически возможен пересмотр параметров субсидирования кредитов в сторону увеличения ставки. То есть льготная ипотека на новостройки может подняться до 9–10% годовых, что также сильно отразится на продажах. Учитывая, что профильные ведомства сильно просели в тайминге по запуску ряда новых льготных программ (жилищного кредитования учителей, работников ВПК), то здесь может начаться серьезная борьба между финансовым и строительным блоком.

— При таком подходе к борьбе с инфляцией, когда для одних займы становятся запредельными, а для других «еда остается бесплатной», мы будем наблюдать булимию на первичном рынке недвижимости. И все разговоры о неадекватном разрыве цен между «первичкой» и «вторичкой» и о необходимости борьбы с этим явлением остаются просто словами.

«Первичка» будет поднимать цены и дальше, ситуация усугубляется. У правительства есть возможность красиво выйти из ситуации с льготной ипотекой — не докачивать туда средства после освоения уже выделенных. Тогда формально программа будет существовать, но по факту не будет работать, потому что все выделенные деньги кончились. А там наступит 1 июля 2024 года, и срок действия льготной ипотеки завершится сам собой.

Однако кроме обычной программы льготной ипотеки есть куча других льготных программ:  семейная, IT-, дальневосточная и т. п. Оптимальный путь решения проблемы — уравнять ставки для всех заемщиков, без всяких условий принадлежности к социальному или профессиональному слою.

— Семейная и льготная ипотека выдаются под 6%–8%, ипотека на вторичном рынке будет выдаваться минимум под 16%. Очевидно, что спрос окончательно уйдет на первичный рынок.

Но полемика о необходимости ужесточения условий льготной ипотеки снова поднимется, потому что это огромная нагрузка на бюджет. Для заемщиков это будет толчком к тому, чтобы снова запрыгивать в последний вагон дешевой ипотеки, так что мы можем увидеть некоторый рост спроса.

— Резкий рост разницы между ключевой ставкой и ставками по льготным кредитам как минимум приведет к более быстрому сокращению выделенных лимитов.

Рынки вторичного и первичного жилья тесно взаимосвязаны. При стагнации спроса на готовое жилье со временем  начнет снижаться и спрос на льготные программы, поскольку люди просто не смогут продать за адекватную цену имеющиеся у них квартиры, чтобы купить новые.

— Изменения условий льготной ипотеки, скорее всего, не будет — предполагается, что высокие ставки не должны действовать длительное время. В течение 6–12 месяцев инфляция должна затормозиться, и ставки вернутся в более доступный диапазон.

— На данный момент не анонсируются новые условия по льготной ипотеке, и мы не прогнозируем значительных изменений по ним в ближайшее время. Возможно, корректировки коснутся каких-то определенных пунктов, как это было с увеличением порога первоначального взноса.

Спрос на рынке недвижимости в ближайшие дни вырастет?

— Считаю, что первые дни после поднятия ставки количество сделок увеличится как на вторичном, так и на первичном рынке, покупатели будут реализовывать уже полученные ипотечные инструменты по привлекательным ставкам.

Что будет с ценами на жилье?

— Разрыв цен между первичным  и вторичным рынком будет увеличиваться при сохранении такой дельты ставок. Если и раньше «первичка» была на 15% дороже «вторички» только за счет более низких ставок по ипотеке, то при нынешней разнице в ставках можно ждать еще более существенной разницы в цене.

Но желающих покупать новостройки при таком разрыве цен должно стать меньше. Люди понимают, что актив не стоит тех денег, которые за него просят, и продать его по той же цене не удастся.

— Вторичный рынок будет стагнировать. В первую очередь стоит ожидать роста дисконта на квартиры, собственники которых будут заинтересованы в срочной продаже.

— На первичном рынке возможно небольшое увеличение стоимости квадратного метра, т. к. инструментов для покупки строящейся недвижимости достаточно (ипотека для IT-сектора от 4%, семейная ипотека от 6% и ипотека с господдержкой от 8%). Они гораздо ниже ставки ЦБ и очень выгодны покупателю.

— На цены влияют другие факторы: стоимость строительных материалов, удорожание рабочей силы, изменение стадий строительства и корректировка логистических цепочек. До конца года мы не прогнозируем какого-то существенного повышения стоимости новостроек.

Что сейчас делать людям: бежать покупать жилье или отложить покупку?

— Конечно, покупать. Квадратный метр растет независимо от того, увеличивается или нет ключевая ставка. Но покупать не вторичный рынок жилья, а новостройку, либо строить ИЖС по госпрограммам, ставки по которым до 1 июля 2024 года правительство держит на текущем уровне. Покупать, если это нужно, если есть мысль о том, что нужно улучшить жилищные условия вам, вашим детям, родителям. Но только по госпрограммам.

— Часть собственников снимет с продажи свои квартиры. Несостоявшиеся покупатели «вторички» будут искать альтернативы у застройщиков и в аренде. Впрочем, у девелоперов в Москве из 67 тыс. помещений только около 6,6 тыс. (10%) продаются в готовых домах, а с полной отделкой из них всего 2,2 тыс. (3%).

Снизится спрос на апартаменты, на которые не распространяется льготная и семейная ипотека. Затруднения на вторичном рынке в перспективе создадут проблемы и на рынке новостроек, ведь многие покупатели жилья у застройщиков — это вчерашние продавцы «вторички». Для многих невозможность продать старую квартиру исключает возможность покупки новой.

Как повышение ключевой ставки комментируют в банках?

— Вероятнее всего, заявок на ипотеку на вторичном рынке станет еще меньше. Во-первых, ипотека станет дороже, увеличатся процентные выплаты по кредитам. Во-вторых, вырастут процентные ставки по вкладам, что, вероятнее всего, сделает сбережения еще более привлекательными. В-третьих, продавцы жилья, в основном, пока не готовы значительно снижать цены.

Рост числа заявок по прежним ставкам вполне вероятен. Одобрение ипотечного кредита не обязывает потенциального заемщика к его оформлению, поэтому для подстраховки заявку на ипотеку могут подать даже те, кто пока не уверен в покупке недвижимости.

Будет ли ключевая ставка еще расти до конца года?

— Если инфляция и дальше будет существенно расти, ЦБ может продолжить ужесточение ДКП и повышение ключевой ставки.

— Я считаю, что до конца года ставку ЦБ еще будут поднимать, тенденция на повышение четко прослеживается.