Стало известно, что станет с ценами на вторичку в октябре, ноябре и декабре 2023 года. Вырастет или упадет стоимость вторичного жилья?
Ажиотажный спрос на вторичную недвижимость, вызванный опасениями потребителей из-за ослабления рубля и ужесточения условий ипотечного кредитования, постепенно сходит на нет. Это уже привело к замедлению динамики цен: за месяц средний показатель по стране увеличился на 1,5–1,6%.
Угнетение потребительской активности, вероятно, приведет к росту числа дисконтов и снижению стоимости объектов, но заметно это будет через несколько месяцев, считают на рынке.
Средняя стоимость вторичной недвижимости на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в сентябре составила 132,3 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись на 1,6% к августу.
Такие расчеты приводят в «Циан.Аналитике». Эксперты констатируют небольшое замедление роста цен: за предшествующий месяц средний показатель увеличился на 1,9%, что стало максимальным значением более чем за год.
В «Этажах» рост стоимости вторичного жилья в России в целом за месяц оценивают в 1,5%, до 116 тыс. руб. за 1 кв. м.
Наиболее выраженный рост в «Циан.Аналитике» отметили на вторичном рынке Челябинска, где средняя цена за месяц увеличилась на 5,1%, до 86,2 тыс. руб. за 1 кв. м.
В Нижнем Новгороде аналогичная динамика составила 3,4% за месяц, до 129,3 тыс. руб. за 1 кв. м.
Аналитики «Этажей» заметили увеличение показателя в Омске на 3,3% к августу, до 93,2 тыс. руб. за 1 кв. м.
В Перми аналогичная динамика составила 3,2%, до 101,7 тыс. руб. за 1 кв. м. Единственным рассматриваемым городом, где аналитики зафиксировали снижение средней цены, стал Ханты-Мансийск, где показатель сократился на 0,9%, до 114,1 тыс. руб. за 1 кв. м.
В Москве, по данным «Циан.Аналитики», средняя стоимость вторичного предложения сейчас составляет 313,4 тыс. руб. за 1 кв. м. Это на 1,1% выше показателя за предыдущий месяц.
Директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома отмечает, что среднестатистическая вторичная квартира в «старой» Москве сейчас стоит 14,32 млн руб., за месяц значение выросло на 0,2%. В Подмосковье — аналогичное увеличение, до 6,7 млн руб. В Новой Москве показатель снизился на 0,1%, до 9,86 млн руб.
Сергей Шлома обращает внимание, что вторичные квартиры в Москве сейчас в среднем на 15–20% дешевле новостроек.
Согласно подсчетам «Циан.Аналитики», на 18 крупнейших региональных рынках сейчас доступно 187 тыс. вторичных лотов.
Хотя объем активного предложения продолжает сокращаться на 6–7% за месяц, руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов обращает внимание на постепенное снижение спроса.
Сейчас количество целевых действий с объявлениями на 10% меньше, чем в конце августа. Активность потенциальных покупателей, по мнению эксперта, вернулась к июньским значениям — периоду до начала ажиотажного спроса.
Снижение числа обращений в сентябре заметил и Сергей Шлома, отмечая, что пик спроса пришелся на август. «Из-за опасений относительно ужесточения условий кредитования, обвала рубля и прочего был реализован преждевременный спрос: люди, планировавшие купить квартиру осенью или зимой, заключили сделки раньше»,— поясняет он.
Директор «Этажей» Ильдар Хусаинов добавляет, что в августе многие покупали жилье в рамках одобренных ранее ипотечных кредитов. Хотя в целом, по его словам, покупатели стали проще относиться к ужесточению условий займов, рассчитывая рефинансировать их в дальнейшем.
Продавцы, по мнению господина Шломы, понимают, что спрос неизбежно будет сокращаться и в октябре опустится ниже нормы, из-за чего объект лучше продать сейчас, это сдерживает рост цен. Господин Попов заметил, что в последние две недели собственники стали чаще корректировать стоимость своих объектов в пользу снижения.
Ильдар Хусаинов добавляет, что распродать свои лоты стараются частные инвесторы, опасающиеся затяжного периода высоких ставок кредитования.
Реклама — продолжение ниже
Сергей Шлома считает, что потенциальные покупатели займут выжидательную позицию минимум до 24 октября, когда должно быть принято очередное решение ЦБ о ключевой ставке. «Люди будут откладывать сделки до лучших времен»,— рассуждает он.
Эксперт предполагает, что это может привести к медленному снижению цен. Но заметно, по его прогнозам, оно будет лишь после новогодних праздников. Руководитель направления продаж Apple Real Estate Виолетта Хачатурова ждет, что сокращение спроса и снижение цен на рынке начнутся через пару месяцев.
Алексей Попов поясняет, что значимая корректировка средних показателей будет возможна лишь после заметного сокращения активности покупателей, которое вынудит продавцов стимулировать продажи через дисконты. В ближайшие пять—семь недель цены, по его прогнозам, продолжат расти даже на затухающем спросе.
В дальнейшем же более выраженного снижения стоит ждать в недавно сданных домах, где выше конкуренция за покупателя, замечает господин Попов.
Но Сергей Шлома обращает внимание и на то, что сдерживание активности покупателей в обозримой перспективе в любом случае приведет к формированию отложенного спроса, который через какое-то время выльется на рынок новым ажиотажем.
«Вторичка подешевеет, но спрос на нее упадет». Что будет с ценами на жилье осенью
Специалист по недвижимости Зайцев предсказал рост продаж новостроек осенью
Ставки по ипотеке на «вторичку» выросли из-за повышения ключевой ставки ЦБ, а в сегменте новостроек условия не изменились. Поэтому осенью больше спроса будет на квартиры на первичном рынке, хотя цены на готовые квартиры упадут, считают опрошенные «Газетой.Ru» эксперты. Почему все равно не стоит покупать «вторичку» для спекуляции на ценах и как выбрать квартиру при готовности оформить ипотеку – в нашем материале.
Что будет на рынке новостроек
Средняя цена квадратного метра «первички» в России выросла на 1% с июля и на 2,2% — с января, до 121 285 рублей, сообщила федеральная риелторская компания «Этажи». Чаще всего россияне в августе покупали новые квартиры площадью 48 «квадратов», рассказал руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.
То есть самое популярное жилье в строящемся доме сейчас обойдется в среднем в 5,8 млн рублей. В городах-миллионниках цены на квартиры наиболее желанной там площади разнятся.
По данным Циан.Аналитики, в Москве средняя стоимость квартиры 48 кв. м составляет 14,3 млн рублей, в Санкт-Петербурге жилье площадью 41 кв. м стоит 8,9 млн рублей. В Новосибирске квартиру 50 кв. м можно купить за 6,1 млн рублей.
Цены на новостройки могут увеличиться осенью еще на 5-7% из-за инфляции и роста себестоимости строительства, спрогнозировал девелопер авторского жилого кластера RDD Владимир Щекин.
Но есть и другая сторона — сдерживать цены от более резкого скачка будет предел покупательской способности.
Спрос на новые квартиры осенью будет высоким. Практически в два раза будет отличаться стоимость кредита на новостройку и квартиру от собственника, и это заставит часть покупателей вторичного жилья уйти на рынок строящихся квартир, объяснил Щекин.
Директор по продажам «Этажей» Сергей Зайцев отметил, что активность покупателей квартир в новостройках уже растет: в первой половине августа количество ипотечных консультаций увеличилось на 40%.
Дело в том, что условия по программам кредитования на покупку жилья в новостройках остались прежними даже после того, как ЦБ 15 августа поднял ключевую ставку на 350 базисных пунктов до 12% годовых, следует из ответов на запрос «Газеты.Ru» в топ-50 российских банков по активам.
Большинство из них (ВТБ, «Почта Банк», «Тинькофф Банк», «Открытие» и Росбанк) не меняли условия на покупку жилья в новостройках по льготной ипотеке. Но «Абсолют Банк» снизил ставку на 0,2 процентных пункта, а Росбанк — повысил на 1,5 п.п.
«На первичном рынке преобладают госпрограммы. Максимальный уровень процентных ставок по ним определяет правительство. Несмотря на решение ЦБ, параметры семейной, льготной и других программ не менялись.
Предельная ставка по семейной ипотеке составляет 6%, по льготной – 8%», — подтвердила главный аналитик Совкомбанка Наталья Ващелюк. Она допустила, что осенью корректировать ипотечные ставки на первичке также не будут.
Что будет на вторичном рынке
По данным «Этажей», в августе средняя стоимость квадратного метра в России на вторичном рынке составила 114 543 рублей, что на 0,7% больше уровня июля и на 3,9% — января. По словам Попова, наибольшей популярностью в августе пользовались квартиры площадью 54 квадратных метра.
Соответственно, в среднем за жилье на вторичке нужно будет заплатить 6,2 млн рублей. Средняя стоимость квадратного метра готового жилья в Москве составляет 303 232 рубля, в Санкт-Петербурге — 192 015 рублей, в Новосибирске — 111 128 рублей.
«Цены на вторичном рынке в июне-августе отыграли падение, которое длилось с весны 2022 года. Правда, причины удорожания старого фонда носили эмоциональный характер. На вторичке наблюдался всплеск потребительской активности перед повышением ключевой ставки: покупатели спешили оформить ипотеку на старых условиях. А собственники воспользовались ажиотажем», — сказал управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
По мнению эксперта, теперь готовые квартиры заметно подешевеют. Но из-за высоких ставок по ипотеке спрос на них не вырастет.
По данным «Этажей», в августе россияне стали на 15% чаще консультироваться по ипотеке на квартиру во «вторичке» — но тем не менее показатель этот в 2,6 раза меньше, чем на новостройки. После решения ЦБ ставки по ипотеке в среднем увеличились на два процентных пункта.
По ипотечным программам на покупку готового жилья Росбанк повысил ставку на 1,5 п.п., – ВТБ, «Открытие», «Абсолют Банк» — на 2 п.п. «Почта Банк» и «Тинькофф Банк» не раскрыли порог повышения. Максимальная ставка по кредитам на покупку готовых квартир сейчас составляет около 14% годовых, рассказала Ващелюк.
«Покупательская активность неминуемо рухнет. Новые рыночные ипотечные ставки стали заградительными для большинства клиентов», — подчеркнул Сырцов.
Многие собственники временно отложат продажу квартир, считает он. Те, кому нужно срочно совершить сделки (например, из-за переезда), вынуждены будут предлагать крупную скидку. А заемщики начнут искать варианты жилья дешевле – подальше от центра, с ремонтом похуже, квартиру поменьше.
Покупатели, у которых есть возможность подождать ключи от застройщика, переориентируются на строящееся жилье. В любом случае, продажи на вторичном рынке будут замедляться, подытожил Сырцов.
Через некоторое время на вторичном рынке, возможно, получится найти выгодные варианты для перепродажи или сдачи в аренду, допустила Ващелюк.
Если квартира покупается с целью поспекулировать на ценах, это плохая идея, уверен эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Валерий Емельянов. Когда недвижимость нужна для жизни, динамика цен неважна. Впрочем, аренда в России стабильно дешевле ипотеки, а сейчас этот разрыв будет только расти, сказал он.
«С финансовой точки зрения жилье в аренду обойдется сильно дешевле, и его будет проще поменять. Покупка в кредит сейчас, скорее всего, обернется убытками: вы не продадите квартиру даже по той цене, по которой брали. Либо сильно переплатите на процентах во вторичке, если квартира взята не у застройщика», — резюмировал эксперт.
По его словам, при готовности взять ипотеку стоит тщательно выбирать регион, город, район и жилой комплекс для жизни. Стоит избегать чрезмерно неликвидных объектов и раздутых в цене домов.
