Покупать квартиру для сдачи в аренду невыгодно

Покупать квартиру для сдачи в аренду станет невыгодно. Рассказываю, почему и какие решения будут прибыльными

Просто купить и сдавать

Я работаю в сфере недвижимости уже более 10 лет и я здесь как рыба в воде. Знаю все, что касается инвестиции в недвижимость и то, как с помощью нее можно зарабатывать. И часто вижу, как люди покупают квартиру с целью прибыли, а на самом деле получают одни хлопоты и мизерный доход.

Пример

Например, ко мне на консультацию недавно пришел человек и рассказал свою историю: он купил на окраине Москвы однокомнатную квартиру за 7 млн рублей. Изучил предварительно рынок, посмотрел самостоятельно, сколько стоит аренда в этом районе и пришел к выводу, что сможет сдавать за 35 000 в месяц.

Квартиру он покупал сразу же с отделкой, пришлось потратиться лишь на покупку всего необходимого, чтобы сдать квартиру ( кровать, кухня, стол, стулья, занавески, шкаф, стиральная машина, холодильник и остальное) суммарно получилось порядка 350 000 рублей, учитывая, что он покупал все из эконом сегмента.

И за первый год владения квартирой цифры получились следующие: квартира сдавалась 11 месяцев из 12. То есть он получил на руки 35 000 * 11 = 385 000.
Он заплатил налог за квартиру 7000 рублей. Плюс заплатил налог за то, что сдает квартиру. Он зарегистрировался как самозанятый и платит не 13%, а 4%, то есть за год 14 000 рублей.

Итого за год чистыми 364 000 рублей. Было потрачено 7 млн.+ 350 тыс. на ремонт. То есть доходность получилась 364 000 / 7 350 000 = 4,9 % годовых.

Учитывая, что официальная инфляция за 2020 год составила 4,5 %, наш герой практически ничего и не заработал.

Какие направления в недвижимости способны дать хорошую прибыль в 2021 году?

В городах с населением от 500 000 человек хорошо востребованы студии. Особенно если мы говорим о Москве и Санкт-Петербурге, где спрос на них просто огромный.

Скажу на своем примере: студия 16-18 квадратных метров в Москве при стоимости 3,5 млн рублей приносит в месяц от 35 тыс. до 45 тыс. рублей на посуточной аренде. При этом не нужно заниматься всей деятельностью по заселению/ выселению гостей. Всем этим занимается управляющая компания, которая берет 15% от прибыли. Загрузка получается каждый месяц выше 85 %.

То есть, берем среднее 40 000 * 12 = 480 000. Это наш доход.

Расходы следующие: порядка 2-3 тысяч коммунальные платежи, 7 000 налог на апартаменты в год, 18 000 в год — налог на прибыль. Итого расходов 60 000 в год.

То есть (480 000 — 60 000) / 3 500 000 = 12 % годовых доходность. В 4 раза выше, чем ставка по депозитам. Это еще не учитывая рост стоимости самих апартаментов.

Я считаю, что в 2021 году спрос на подобного рода студии будет расти и это является отличным способом инвестирования в недвижимость.

А что говорят и думают люди?

-Во первых ни кто налоги не платит за сдачу. Налог на квартиру у меня составляет 2400 в год за двушку в Москве. Какие 7000 за однушку??? И в будущем у его ребенка будет квартира в Москве.

-Расчеты неверные. Нет затрат на обустройство студии.

И считаю, что студию снимать — себя не уважать. Спать в одной комнате с работающим холодильником… и с запахами жареной рыбы и котлет — так себе удовольствие.

А сейчас делают студии 20-25 квадратов — это вообще караул.

Так что не надо нам тут рассказывать…

Дешевые студии снимают бедные и нечистоплотные жильцы — все быстро приходит в негодность : и ремонт и мебель. Сплошная морока — все поддерживать в нормальном состоянии. А в ненормальном — просто не сдать, люди не хотят жить после засранцев. Вот такой бизнес на ваших студиях 🤨.

И не морочьте голову людям.

-Студия самый отвратительный вариант, хорошая, большая однушка (для пар без детей, либо одиноких, но более обеспеченных) или двушка (для семьи) у метро в неплохом районе сдается гораздо выгоднее и надолго. Студии снимают инфантильные молодые люди, которые через месяц, если эта пара, расходятся, или становится нечем платить, если вдруг что-то пошло не так с работой.

-В Сочи и Питере много апартаментов сейчас продают с последующей сдачей в аренду…

Сначала зарабатывают на продаже Вам недвижимости, а потом ещё на пересдачи её в аренду…

-По первому случаю расчет за первый год, а где за второй? Там не будет расхода на мебель и технику (350000). Автор приводит однобокие расчеты, так что доверия быть не может.

-Квартиру сдавать в аренду выгодно только, если вы её получили бесплатно. А покупать и сдавать это надо десятилетие ждать когда отобьете хотя бы её стоимость, про прибыль уже не говорю.

-Зачем врать, что коммуналка в апартаментах 2-3 тыс. рублей? Зимой она составляет 6-7 тыс. Все тарифы в апарт-отелях коммерческие. Это самое стремное вложение денег. Не ведитесь на это.

-Говоря про студии упомянули, что их стоимость будет расти. А про подорожание квартир — промолчали.

Надо просто принять, что при долговременном владении недвижимость дорожает со скоростью инфляции, и доход от аренды в 5% — это 5% свыше инфляции. Т.е. сейчас — ок. 9% годовых.

-Дополню. Ушел с аренды в 2010 году, стал играть на новостроях с нормальными проверенными компаниями — купил на котловане, отдал под сдачу.

Сегмент — 1-2х комнатные квартиры. Выхлоп был в среднем 400-600 т.р. Почему? Деньги лучше получать кучкой, чем размазывать помесячно.

За 2019-2020 год стоимость вложений по каждой из новостроек выросла более чем на 40%.

Сейчас продал по максимальной цене, жду падения рынка.

г.Пермь

-Если он купил на стадии строительства, то цена на квартиру после сдачи дома выросла на 10-15%, еще за год стоимость квартиры выросла на 5-7%, то если он продаст квартиру то заработает около 20% начальных вложений, если ещё удачный район и откроют метро, то добавить ещё 10%.

-А почему Вы считаете, что аренда должна окупить вложения? Квартира сама по себа ликвидна и цены растут. Аренда — это дополнительная прибыль. Можно 10 лет сдавать, а потом эту квартиру продать по возросшей цене, например.

-А теперь найдите мне студию за 3,5 млн и которую можно сдать хотя бы за 30 тыс. Я вам лично 100 кусков отвалю….из тех что получу с аренды) все это бла.бла..Студии по цене щас почти как однушки. Говорю про Москву.. потому что однуха в 9 этажке, а студия типа в новостройке.

-Хреновый Вы специалист, хоть рекламируете себя «как рыба в воде..» Нам хрена было брать 3а 7 млн на «Окраине» Москвы и сдавать её за 35 т.р.??? Я взял полноценную однушку, 36 квадратов, за 5, 5 лимона, на другой стороне Мкада, Аренда её здесь те же 35 т.р. Вложил в 2 раза меньше Вас, доход тот же. Вывод: нельзя к вам обращаться за услугами и консультациями, сами «просрете» и клиента в убытки введете.

-Автор, люди уже не лохи у нас. Не ведутся на такие очевидные фейки. Знакомая маленькую студию для прописки в новой Москве (живут в области) купила за 3,75 мл в августе 18 года, а в сентябре-октябре того же года такая студия стоила уже 5,7 мл. Моя подружка купила студию там же не достроенную (сдача летом 21 года) летом 19 за 4.4 мл, а сейчас она еще не сданная — 5,5 мл. Знакомая свою сдает за 25 т.р. в месяц и платит как самозанятая 4%, пока даже и не платит, т.к. льготы есть пока еще. Т.е. за два года у нее окупились 2,4 мл., а еще через 2 года я думаю, что хатка полностью окупится и будет прибыль приносить, т.к и цена опять вырастет и аренда платится. Покупать нужно не дешевые апартаменты, а нормальное жилье, тогда и окупаться все будет быстрей.

Автор: admin

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.