В 2020 году реальная рыночная ставка рефинансирования снизилась аж до 7,6%. Перекредитование ипотеки стало не менее популярной услугой, чем доставка продуктов из супермаркетов и готовой еды из ресторанов. ДОМ.РФ посчитал, что жилищные кредиты переоформили 234 тысячи российских семей, а общая сумма рефинансируемых займов достигла 600 млрд рублей.

Причина такой популярности очевидна: по данным сервиса для рефинансирования ипотеки Refin.online, в среднем после перекредитования заемщик экономит около 1,9 млн рублей на переплате банку. Рассказываем вместе с сервисом, на какие подводные камни при рефинансировании ипотеки стоит обратить внимание и в какой банк лучше обратиться за кредитом.

Что такое рефинансирование ипотеки?

Говоря простыми словами, это получение нового жилищного займа для погашения уже действующей ипотеки.

У вас «молодой» кредит

С момента оформления прошло не больше 5 лет. Именно в это время, пока основная часть платежа идет на погашение процентов, от рефинансирования можно получить максимальную выгоду. При этом обычно банки требуют, чтобы с момента оформления первичной ипотеки прошло не менее полугода.

У вас «добросовестный» кредит

Ежемесячный платеж вносится своевременно, без просрочек (техническая задержка в 1–3 дня не считается). Все банки заинтересованы в надежных заемщиках и соглашаются рефинансировать ипотеку только тем, кто уже стабильно погашает долг.

У вас отличная финансовая ситуация

Есть постоянная работа и стабильный доход, которого хватает для выплаты займа.

Прошли проверку? Будьте готовы к следующей процедуре.

1. Собрать документы по заемщику, кредитному договору и предмету залога.
2. Заполнить анкету и подать ее в банки (самостоятельно или с помощью брокера).
3. Провести оценку квартиры (от 2–3 тысяч рублей в зависимости от региона и оценочной компании).
4. Оформить новую страховку: обязательно нужно застраховать предмет залога, по желанию — оформить страхование жизни и здоровья заемщика, а также в первые три года после покупки — страхование титула (актуально для вторичного рынка недвижимости).
5. Подписать сделку, получить деньги от нового банка и погасить задолженность перед прежним кредитором.
6. Подать заявление на снятие обременения в предыдущем банке, а затем перерегистрировать закладную в пользу нового банка в Росреестре — через МФЦ.

Ему невыгодно снижать ставку клиенту, который исправно выплачивает ипотеку и на текущих условиях.

Вот на что стоит обратить внимание при выборе банка:

• процентная ставка и повышающие / понижающие ее коэффициенты: банки могут предлагать скидки зарплатным клиентам и устанавливать надбавки для тех, кто работает не по найму или отказывается страховать жизнь и здоровье;
• допустимые объекты недвижимости: получить ипотеку под залог частного дома или земельного участка, в отличие от квартиры, может быть сложно;
• требования банка к заемщику: по трудовому стажу, возрасту, доходу, кредитной нагрузке, наличию созаемщиков;
• ограничения по перепланировкам: многие банки отказываются кредитовать недвижимость, которую сильно перестроили — например, перенесли «мокрые точки» или снесли балконный порожек.

Подводные камни рефинансирования ипотеки в ВТБ

Как и многие другие банки, ВТБ отдает предпочтение зарплатным клиентам: им предлагают более выгодные условия перекредитования. Не нужно подтверждать занятость и доход — достаточно паспорта, СНИЛС и ИНН (мужчинам младше 27 лет еще потребуется военный билет). Кстати, обойтись без подтверждения дохода могут и клиенты, которые не получают зарплату в банке: правда, в этом случае максимальный срок кредита будет уменьшен — с 30 до 20 лет.

Если вы все же намерены доказать свою платежеспособность, будьте готовы предоставить справку по форме 2-НДФЛ (или по форме банка) либо выписку по зарплатной карте.

Дополнительно понадобится заверенная работодателем копия трудовой книжки или электронная трудовая книжка. Как вариант — электронная выписка из ПФР, которую можно получить на Госуслугах (правда, она действует только в комплекте со справкой 2-НДФЛ). Если вы недавно сменили работу, для рефинансирования придется дождаться конца испытательного срока, а общий стаж должен составлять не меньше 6 месяцев.

Текущая (на январь 2021 года) ставка рефинансирования в ВТБ — 8,2%, а для зарплатных клиентов — 8%. Правда, реальная ставка может отличаться в большую сторону. Например, если клиент откажется страховать жизнь и здоровье и оформлять страхование титула, ставку повысят на 1%, а еще на 2% — до момента перерегистрации залога. Рефинансировать можно ипотеку, соответствующую трем условиям: она должна быть рублевой, выданной не менее 6 месяцев назад и без просроченной задолженности.

Рефинансирование ипотеки: подводные камни в Альфа-Банке

В Альфа-Банке ставка рефинансирования несколько меньше: 7,99% (на январь 2021 года). С другой стороны, есть больше ситуаций, в которых базовая ставка может быть увеличена.

Как и в ВТБ, тут действует повышенная ставка до регистрации ипотеки — плюс 2%. А уменьшение ставки (всего на 0,2%) можно получить, только будучи зарплатным клиентом Альфа-Банка или клиентом A-Клуба.

Альфа-Банк предъявляет более строгие требования к заемщикам: общий трудовой стаж должен составлять не менее 1 года, на последнем месте работы — не менее 4 месяцев. Есть определенные требования к объекту недвижимости: например, он должен быть подключен к системе водоснабжения, канализационной сети и не иметь незарегистрированных перепланировок.

Рефинансирование ипотеки: подводные камни в Сбербанке

Сбербанк — один из лидеров ипотечного кредитования в России: здесь оформляется каждый второй жилищный займ. Это значит, что каждый второй ипотечный заемщик в России, будучи кредитным клиентом Сбербанка, не может в нем перекредитоваться.

Однако всем новым заемщикам Сбербанк предлагает базовую ставку 7,9% (на январь 2021 года), которая до погашения рефинансируемого жилищного кредита и регистрации ипотеки автоматически увеличивается на 2%. Еще 1% добавляется к ставке при отказе от страхования жизни и здоровья в аккредитованной страховой компании.

Потенциальный заемщик должен иметь не меньше года общего стажа за последние 5 лет и не меньше 6 месяцев — на текущем месте работы. Он должен своевременно погашать задолженность по действующей ипотеке в течение последних 12 месяцев и не иметь текущей просроченной задолженности.