На рынке недвижимости: упадут ли цены на жилье
Слабый рубль и дешевая ипотека разогнали цены на недвижимость. В некоторых регионах — на 30 процентов. Впрочем, аналитики отмечают наметившееся «охлаждение». Рынок отыграл девальвацию, и спрос на квадратные метры уменьшился. Поэтому значительного подорожания в 2021 году не ожидается. Однако в ситуацию могут вмешаться внешние факторы — нефтяные котировки, очередные антироссийские санкции. Когда стоит покупать квартиру, выяснило РИА Новости.
Квадратные метры пошли в рост
Весь 2020-й недвижимость дорожала. Возник ажиотажный спрос. Если раньше предпочитали покупать на вторичном рынке, теперь — первичку. Фокус сместился из-за льготной программы ипотеки, по которой можно приобрести квартиру по ставке в шесть с половиной процентов. Кредит выдают только под новостройку. Первоначальный взнос — не менее 15 процентов стоимости жилья, а разницу между льготной ставкой и рыночной возмещает государство. Программа была рассчитана до 1 ноября. Но в октябре Владимир Путин продлил ее до июля. Кредитов выдали уже на триллион. Квартиры приобрели около 350 тысяч семей.
Однако у медали есть обратная сторона. За ажиотажем последовал рост цен. Сложилась парадоксальная ситуация: при низких ставках крыша над головой обходится дороже. Причем ценники менялись как в столице, так и в регионах. В среднем квадратный метр в новостройках вырос на 19,2 процента. По данным портала «Мир квартир», жилье подорожало почти на треть во всех городах с населением более 300 тысяч. Особенно сильно в Кемерово, Мурманске, Хабаровске, Туле и Набережных Челнах. В Москве — на 17 процентов. Снизились цены лишь в Магнитогорске, Нижнем Тагиле, Грозном, но совсем незначительно.
Стоит отметить, что скупали прежде всего самые дешевые варианты. В результате сейчас на рынке не хватает жилья. Поэтому необходимо «выровнять ценовую ситуацию, в том числе с помощью увеличения предложения», обращал внимание президент. Ранее то же самое предлагал вице-премьер Марат Хуснуллин, встревоженный ситуацией в столице.
Согласно государственным планам, к концу десятилетия Россия должна строить 120 миллионов квадратных метров жилья в год, чтобы не менее пяти миллионов семей могли улучшить жилищные условия.
Недвижимость как способ приумножить капитал
Впрочем, одной ипотекой дело не обошлось. «Рост цен на недвижимость отражает реальную инфляцию, которая в магазинах составляет примерно 15 процентов. Это, в свою очередь, в большей степени вызвано падением курса рубля, чем дешевыми жилищными кредитами. Главный скачок случился, когда доллар уверенно перешагнул отметку в 70», — поясняет Алексей Матлаков, эксперт по доходной недвижимости инвестиционной компании «Инвесториум».
Позже рынок отыграл девальвацию, а спрос частично удовлетворили. Наметилось «охлаждение». Темпы роста упали вдвое по сравнению с осенью, отмечает собеседник агентства. По его словам, тенденция сохранится до весны. Потом — стабилизация и плавное увеличение до конца года.
«Падение реальных доходов и сокращение рабочих мест сдержат резкий рост. Несмотря на льготную ипотеку, не все решаются на покупку квартир. Вероятно, цены поднимутся на два-три процента. На вторичном рынке — из-за ограниченного предложения. На первичном — из-за повышения себестоимости строительства и увеличения финансовой нагрузки на застройщиков», — считает Аяз Алиев, доцент кафедры финансового менеджмента РЭУ имени Г. В. Плеханова.
Ключи от новых квартир в доме, построенном по программе социальной ипотеки
Поэтому риелторы советуют поторопиться тем, кто желает улучшить жилищные условия. Лучше всего это сделать в первом квартале. В начале года на рынок выходят новые собственники. А поскольку большинство приобрело квартиры недавно, им придется снизить цены.
Старые схемы не работают
Но нельзя забывать и про внешние факторы. Ключевой — курс рубля, который, в свою очередь, зависит от нефтяных котировок, очередных политических санкций, вполне реальных при администрации Байдена. Кроме того, грядут изменения в законодательстве. В частности, обсуждают регистрацию в апартаментах (сейчас собственник не может там прописаться), госрегулирование рынка аренды. Поэтому цены будут плавно расти весь год. Однако заработать на покупке недвижимости не получится.
В России распространено мнение, что вкладывать деньги в квадратные метры выгодно. Так действительно было в нулевые, когда росла экономика, а с ней и платежеспособность. Схема «купил — подорожало — продал» работала. Однако сейчас кошельки пустеют день ото дня. И рассчитывать на прибыль не приходится.
Конечно, если есть накопления, можно попробовать. Но тщательно взвесьте все за и против.
«Лакомые кусочки чаще возникают на вторичном рынке, поскольку там больше объектов и разных причин, которые заставляют собственников продавать ниже рынка. Можно выиграть на удачной сделке до десяти процентов, если просто найти продавца, срочно нуждающегося в деньгах. Но там и больше рисков, которые легко не заметить, не обладая опытом», — отмечает Алексей Матлаков.
Кроме того, прибыль все равно съест инфляция и девальвация рубля. Инвесторы, знакомые с разными вариантами доходной недвижимости, заработают независимо от цен. Неискушенным такой способ приумножить капитал не подходит.
В целом рынок недвижимости продолжит расти — поможет продление программы льготной ипотеки. Правительству необходимо разогнать экономику и справиться с последствиями пандемии. А для этого нужны средства. Между тем копить и хранить на депозитах по-прежнему невыгодно. Ставки на минимумах. Поэтому банковские вкладчики вынуждены куда-то направлять свои сбережения. А недвижимость, как показывает практика, остается хорошим сбалансированным активом.
