Сейчас СМИ часто пишут о деноминации. Одни эксперты высказываются за, другие – против. Как это все повлияет на рынок недвижимости?

Начнем с того, что на рынок недвижимости эта тема уже повлияла.

Во-первых, многие знают нашу историю. Население в общей массе приучено к осторожности с крупными суммами, как в наличных, так и на банковских вкладах. Слишком часто у наших отцов, дедов и у нас самих эти деньги тем или иным способом отбирались. Люди боятся таких сумм, которые соизмеримы с покупкой недвижимости или даже хорошего автомобиля, и стремятся их потратить. На покупку той же недвижимости, даже если она им реально не нужна, или автомобиля. Который им тоже не всегда нужен. Так им кажется надежнее.

Во-вторых, чувство, что в мире финансов что-то не так, и возможны всякие неожиданности, в последнее время охватило довольно большое количество людей. Не будем анализировать серьезность причин возникновения таких настроений, но практикующие риэлторы знают, что эти настроения в той или иной форме есть. Примем это как факт. Кстати, это один из многих фактов, вызвавший сейчас некоторый рост спроса на все виды недвижимости.

Но что будет с ценами и спросом на недвижимость, если деноминация все-таки произойдет? Может быть, тогда вообще не стоит думать на эту тему?

Замечу, что для ответов на эти вопросы будет правильным понять, почему эта тема вообще появилась. Итальянцы вот многие годы расплачивались тысячами и миллионами лира, пока не ввели евро, а японцы спокойно расплачиваются йенами до сих пор, не особенно озадачиваясь тем, что обменный курс Йены меньше обменного курса рубля.

Есть две основные причины, по которым такие темы начинает обсуждаться в СМИ и индексироваться поисковиками. Первая – наше внимание хотят отвлечь от каких-то других очень серьезных процессов, например от того, что объем продаж нефти упал примерно в два раза, а выручка, соответственно, упала еще больше. И следует ждать последствий. Вторая – прощупывание почвы для будущей финансовой реформы.

Не знаю, какая из этих причин является причиной сейчас. Возможно, обе сразу. Но, как бы то ни было, многие хотят иметь представление, что делать, если все эти разговоры не просто разговоры. Какой может быть эффективная стратегия на рынке недвижимости в таком случае?

Для чего вообще в реальности проводится деноминация?

В наших краях она обычно проводится для того, что бы изъять избыток наличных средств у населения. И – отчасти – повысить цены в их абсолютном значении.

Но время идет вперед, и сейчас все немного по-другому, — подумает кто-то. Да, по-другому. И — верно — немного. В чем отличие ситуации сейчас и ситуации, скажем 1947-го или 1961 года?

Отличие в том, что в те годы люди, которые, собственно, принимали решения и проводили эти реформы, сами не имели квартир и вилл забитых этими самыми деньгами. К слову, вилл в окрестностях Ниццы, и виноградников в Италии у них тоже не было. Но, как мы уже говорили, было действительно другое время. В наших местах в то время строили социализм и коммунизм, хотя, по сути, был тоталитаризм. При таком раскладе много денег было просто не нужно. Не только потому, что в моде был аскетизм, но и потому, что люди, принимавшие решения, и так имели все, что могли пожелать в пределах одной отдельно взятой шестой части суши. Включая дачи-особняки в лучших ее уголках. Для этого им просто не нужно было денег, достаточно было одной власти.

Кстати, некоторые аналитики считают, что именно к этому мы все идем. Хорошо будут жить не те люди, у которых есть деньги, а те, у кого есть возможности и полномочия, которых нет у большинства других. И сейчас мы только в начале этого пути.

Поживем — увидим. К слову, на мой взгляд, далеко с этого пути никто и не сходил. Во многих странах тратить большие деньги, сравнимые по стоимости с какими-либо системообразующими активами, могут не все. Совсем не все. И это, кстати, одна из причин таких больших цен на статусную недвижимость в Ницце, Лондоне и многих других местах. Серьезные капиталы просто некуда больше вкладывать.

Особенность текущей ситуации в том, что в наших краях сейчас все перемешалось. Люди, которые принимают решение о деноминации, и люди, которые чье мнение учитывается при принятии этого решения, сами имеют большое количество этих самых денег. И, если суммы свыше, например, миллиона рублей, будут менять по другому курсу, они накажут сами себя.

Кроме того, деньги в наших краях ассоциируются и еще отчасти заменяют собой властные полномочия. С их помощью решают или пытаются решить многие проблемы. Поэтому сначала должны быть созданы механизмы сохранения этих финансовых активов у тех, у кого они должны быть сохранены, по мнению зачинателей такой реформы.

Конечно, для большинства читателей этих строк это нюансы ситуации, которые не относится, к ним напрямую, но, если все идет к тому, что решение о деноминации будет принято, такие финансовые продукты, недоступные массовому потребителю, уже созданы. И в том размере, в каком нужно. Для нашего рассмотрения важно, что нужные люди и VIP-персоны смогут воспользоваться этими продуктами, а не заморачиваться на недвижимости. То есть, на цены их деньги не повлияют.

Попутно замечу, что некоторые из таких финансовых продуктов пока доступны практически всем. Например, в форме перевода своих активов в основные резервные мировые валюты. Проблема в том, что эти активы тоже нужно каким-то образом хранить. Например, на счетах в банках. И они тоже подвержены инфляции.

Поэтому многие считают таким несгораемым активом недвижимость. Насколько они правы?

Вообще говоря, рациональное зерно в этом мнении есть.

Какое?

С одной стороны, количество денег у населения после деноминации в абсолютном значении должно уменьшиться. Однако, не следует думать, что спрос на недвижимость уменьшится строго пропорционально. У многих останутся накопления в денежных знаках других стран. Кроме того, рынок, например, Москвы открыт и, в случае падения абсолютных цен, например, в валюте, это рынок станет более привлекательным для жителей ближнего зарубежья, которых деноминация не коснется. Да и накопления жители этих стран делают в основном в традиционных долларах или евро.

Таким образом, денежная масса, направляемая на рынок недвижимости, уменьшится не на столько, насколько деноминация снизит количество наличных средств у населения. Ну, и останется ипотека, привлекательность которой будет увеличиваться до тех пор, пока будет поддерживаться строительная индустрия.

Изменится ли сам рынок недвижимости и его структура?

Конечно, изменится, но по совершенно иным причинам, чем возможная деноминация. Об этих причинах и их вероятных последствиях я писал достаточно много. Деноминация, как и многие резкие движения в экономике, подобные тенденции обычно усиливают.

А будет ли действительно деноминация? И, если будет, то когда?

Подозреваю, этого еще никто не знает. На мой темный взгляд, ее имеет смысл совместить с масштабным банковским кризисом, второй волной пандемии или чем-то подобным. Во всяком случае, населению должна быть предъявлена причина, объясняющая изъятия или замораживания наличных денежных средств свыше, например, размера защиты в системе ОСВ. А без такого изъятия или замораживания, деноминация никакого реального смысла не имеет. Одни только расходы.