Что надо проверять и как правильно покупать земельный участок (ЗУ)

Что проверить о земельном участке перед покупкой

Вместо эпиграфа:  КАК умудриться всё это проверить простому человеку? Я читать то замучился!

Как кадастровые инженеры и специалисты в сфере оформления документов на недвижимость, мы часто видим, как люди тратят кучу сил, денег и времени на решение проблем, которых можно было бы избежать.

Особенно это актуально сейчас, когда законодательство с каждым годом становится все жестче, а надзорные органы в сфере земли и недвижимости работают все эффективнее.

Мы хотим просвещать людей о возможных правовых рисках при покупке или аренде недвижимости, чтобы в нашей стране было меньше тех, кто лишился купленного имущества, или не может использовать его по назначению, например, построить на участке дом или нежилое здание.

В этой статье речь пойдет о том, какие документы и сведения нужно проверять перед покупкой земельного участка. Статья актуальна как для жилых, дачных и садовых участков, так и для участков под коммерческую деятельность.

Это обзорная статья, здесь мы укажем основные моменты, на которые нужно обратить внимание. Более подробно о каждом из них расскажем позже.

В целом, документы и сведения, которые нужно проверять о земельном участке, можно разделить на 6 групп:

  1. Сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и правоустанавливающие документы.
  2. Сведения о продавце.
  3. Фактические границы и площадь земельного участка.
  4. Сведения о видах разрешенного использования и возможности их изменения.
  5. Сведения о зонах с особыми условиями использования, в которые попадает участок.
  6. Сведения о планируемом развитии территории, в которой расположен участок.

В сведениях ЕГРН о земельном участке содержится информация о его адресе, площади, виде разрешенного использования и категории земель, к которой он относится, а также информация о правообладателе участка, ограничениях и обременениях прав. Если в отношении участка проводились кадастровые работы, в ЕГРН будут сведения о его границах.

Проверить сведения ЕГРН об участке можно:

Также можно заказать выписку из ЕГРН о переходе прав на земельный участок, где будут указаны все его собственники с момента первой регистрации прав после 1998 года.

На публичной кадастровой карте есть только основные сведения об участках
На публичной кадастровой карте есть только основные сведения об участках

Проверьте правоустанавливающие документы, на основании которых продавец стал собственником участка. О том, на что обратить внимание, можно написать целую книгу. К сожалению, возможность оспорить сделку в суде и изобретательность мошенников не знает границ. Поэтому только основные моменты:

  • Убедитесь, что продавец показывает именно тот документ. Сверьте реквизиты с выпиской ЕГРН. На документы должен быть штамп Росреестра. Проверьте, что номер регистрационной записи совпадает с выпиской.
  • Желательно проследить всю историю прав на участок от первичного предоставления его в собственность. Большая часть мошенничеств происходит именно на первичном этапе. Если первичный документ о правах выдан до 1998 года, попросите продавца заказать архивную копию документа. Так вы убедитесь, что документ подлинный.
  • Будьте осторожны с участками, выкупленными из государственной или муниципальной собственности. Проверяйте основания для выкупа — аукцион или выкуп без торгов, соблюдение всех положенных протоколов, оценку выкупной цены (государство может спустя 10 лет решить, что цена была занижена и потребовать участок обратно). Если выкуп производился на основании собственности на жилой дом на участке, проверьте, что дом действительно был на тот момент — продавец пусть покажет фото, а вы посмотрите спутниковые снимки Яндекса или Гугла за разные годы. Оформить право на дом, которого нет для выкупа — очень распространенный прием мошенничества.

Проверьте сведения о продавце:

Любые выявленные проблемы повышают шанс признания сделки ничтожной и лишения вас купленного участка.

Проверьте фактические границы и площадь участка. Почему-то большинство на этом экономит, и потом тратит в 5-10 раз больше на исправление ошибок или суды и разборки с соседями. К сожалению, огромное количество границ участков учтено в ЕГРН с ошибками. Ошибки могут быть как незначительными, когда границы по документам расходятся с фактическими меньше, чем на мест, так и существенными, когда границы участка в ЕГРН “улетают” от забора на несколько десятков метров.

Особенно такая проблема актуальна для новых поселков, построенных на месте бывших полей. Мы лично отпаивали собственника такого участка корвалолом после того, как он выяснил, что построил дом в 15 метрах от своих границ по документам.

Для проверки границ и площади участка нужно обратиться к кадастровому инженеру или геодезисту.

Вид разрешенного использования нужно проверять, чтобы понять, как можно будет использовать участок. Основной подвох — данные ЕГРН (в выписке или на публичной кадастровой карте) не всегда бывают актуальные.

Чтобы понять, какие виды разрешенного использования на самом деле установлены для участка, нужно проверить градостроительные регламенты. Они содержатся в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). В правилах на карте градостроительного зонирования нужно найти территориальную зону, в которой расположен участок. А потом в текстовой части ПЗЗ найти сведения о возможных видах разрешенного использования для этой зоны.

Правила землепользования и застройки Москвы можно найти на сайте Москомархитектуры, Московской области — на РГИС. Виды разрешенного использования могут быть зашифрованы в виде цифр, их расшифровка — в приказе Минэкономразвития от 01.09.2014 №540.

Бывает, что сведения о категории земель или видах разрешенного использования участка внесены в ЕГРН ошибочно, или по подложным документам. ПЗЗ в этом случае имеет приоритет, именно поэтому и нужно проверять соответствие данным ЕГРН данным в ПЗЗ.

Нахождение участка в зонах с особыми условиями использования (ЗОУИТ) нужно проверять, чтобы понять, с какими ограничениями и дополнительными согласованиями придется столкнуться при строительстве на участке или его эксплуатации.

Бывает, что даже уже построенные и оформленные в собственность дома могут стоять, например, в охранной зоне газопровода и подлежать сносу. Или, очень распространенная ситуация, когда дачный земельный участок оказывается на сельскохозяйственных угодьях, строительство на которых запрещено.

Как проверить расположения участка в зонах с особыми условиями использования, мы подробно описали.

В градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ) отображается большая часть зон с особыми условиями использования территорий
В градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ) отображается большая часть зон с особыми условиями использования территорий

Важно проверять и информацию о планируемом развитии территории, в которой расположен участок. Может оказаться, что на месте участка через 20 лет запланирована высокоскоростная железная дорога. В реальной жизни она может быть и не появится. Но построить на этом участке вам ничего не дадут уже сейчас.

А если планируемый объект действительно соберутся строить, ваш участок будут изымать в пользу государства, с компенсацией по “рыночной стоимости”, которую определит оценщик по заданию государства. Такая компенсация может быть как объективная, так и нет, и выяснять отношения придется в судах. Ну и без участка вы останетесь в любом случае.

К сожалению, чем больше мы сами работаем с недвижимостью, тем больше возможных проблем с ней узнаем. Мы очень хотим, чтобы покупатели недвижимости не связывались с проблемными объектами, или, по крайней мере, трезво оценивали свои риски. Поэтому и дальше будем стараться просвещать вас в вопросах проверки документов на земельные участки и объекты на них.

Автор: admin

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *