Эксперты спрогнозировали рост цен на жилье на 15% в 2019 году

Жилье в России может подорожать на 15% в 2019 году. Несколько игроков на рынке уже сообщили о намерении поднять цены. Ипотека при этом снова станет двузначной.

Цены вырастут

Рост цен на квартиры в новостройках в новом году составит около 15%.

Пресс-служба Мэра и Правительства Москвы

Уже сейчас есть застройщики, которые рассказали «Газете.Ru» о планах поднять цены в этом году примерно на это значение.

По данным Росстата, на третий квартал 2018 года цена квадрата на рынке новостроек составила 60,9 тысячи рублей, что на 7,7% выше аналогичного периода предыдущего года. На вторичном рынке «квадрат» подорожал на 2,5% — до 53,9 тысячи рублей за квадрат.

В 2019 году девелоперы окажутся в трудном положении: с одной стороны, россиян ждет сокращение доходов, а значит, цены надо удерживать на приемлемом уровне, с другой — новые правила работы требуют от них увеличить расценки.

«Не исключено, что это вынудит покинуть бизнес многих игроков рынка», — отметила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Застройщики прогнозируют всплеск покупательской активности в начале года

«Большинство людей будут стараться приобрести жилье по старым правилам, не дожидаясь повышения цен или ипотечной ставки», — поделился мнением директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Цвет.

Цены на жилье вырастут в новом году из-за целого ряда факторов. Это повышение ставки налога на добавленную стоимость (НДС) до 20%, рост ставок по кредитам, переход на эскроу-счета, изменения в законодательстве по долевому строительству и переход к банковскому финансированию проектов.

В первую очередь на ценах скажется переход на эскроу-счета, работа с которыми станет обязательной для застройщиков с 1 июля 2019 года. Выдавать кредиты теперь смогут только 54 банка, которые получили аккредитацию. Сейчас их ставки по кредитам для компаний в среднем находятся на уровне 13−20%, отметил сопредседатель «Деловой России» Андрей Назаров.

Напомним, что девелоперы не смогут получить деньги дольщиков до передачи квартир покупателям, потому как средства будут зачисляться на специальный банковский счет. Строить компании будут на банковские кредиты.

Принятые правки, направленные на защиту интересов покупателей строящегося жилья, не станут панацеей от обманутых дольщиков, сказал финансовый директор «Сити-XXI век» Дмитрий Соболев.

Перевод на эскроу-счета уже строящегося жилья может привести к росту себестоимости проектов девелоперов на 20%.

По словам Назарова, новая цепочка регулирования рынка с участием банка как посредника между дольщиком и компанией неизбежно влечет дополнительные административные и прочие сопутствующие расходы, даже при условии, что проценты и вознаграждение за обслуживание счетов выплачиваться банку не будут.

«Даже сохранить текущие темпы будет невозможно, не говоря о наращивании объемов ввода», — сказал управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко.

Расти в цене будет и элитное жилье. «В следующем году мы прогнозируем рост цен на жилье из-за увеличения издержек застройщиков. Виной тому влияние поправок в законодательство о долевом строительстве, в том числе переход на эскроу-счета, увеличение НДС на 2%», — добавила Румянцева.

По ее словам, такая ситуация приведет к том, что застройщики будут вынуждены переложить издержки на покупателей. На фоне сильной конкуренции между проектами рост цен, скорее всего, будет умеренным, а именно 5−7% по итогам года.

Ипотека подорожает

Прошлый год начинался достаточно оптимистично, и, несмотря на то что цены продолжали расти, спрос поддерживала ипотека. По мнению экспертов рынка, ипотечная ставка в этом году может вновь вернуться к двузначному числу.

Напомним, что в 2018 году Центробанк зафиксировал средневзвешенную ставку по кредитам, выданным за месяц на 1 ноября, на уровне 9,42%. Годом ранее речь шла о 9,94%. При этом объемы выданных кредитов достигли рекордных 2,3 трлн рублей, что, по последним данным регулятора, выше показателей 2017 года на 36,7%.

Решение Банка России в декабре прошлого года повысить ключевую ставку на 0,25 п. п. до 7,5% эксперты называют «тревожным звонком» рынку жилья, потому как это безусловно скажется на фондировании и повлияет на рост ставок по кредитам.

В 2019 году нас ждет рост цен по ипотеке, в лучшем случае на соразмерный процент. «В более реалистичном сценарии ставка вновь вырастет до 10%», — сказал собеседник издания из «Деловой России».

Большая часть квартир на первичном рынке покупается с привлечением ипотеки, которая является основным драйвером рынка. Ранее президент РФ Владимир Путин поручил достичь к 2024 году строительства жилья в объеме 120 млн квадратных метров в год.

«Ставка по ипотеке, которая позволит отрасли не снижать набранных темпов ввода жилья, должна снизится до 5−7%», — подсчитал Назаров.

По его словам, в Министерстве строительства уже говорили о возможном субсидировании ипотечных программ. Сегодня действует «семейная ипотека» под 6%, которой могут воспользоваться граждане России, у которых с 1 января 2018 года появился второй или последующие дети. Но очевидно, что в сложившихся условиях роста ипотечных ставок нужно расширять категории, подходящие под субсидирование.

Ранее министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев рассказал, что по итогам 2018 года в России будет введено около 75−76 млн квадратных метров жилья, а в ближайшие два года отрасль ждет снижение объемов из-за реформирования законодательства.

Именно рост ставок по ипотеке станет основным фактором снижения спроса в 2019 году.

Повышение стоимости кредита по меньшей мере перекроет доступ на рынок тем покупателям, которые рассчитывали на «летние» ставки или даже более приемлемую стоимость кредита. В предыдущие годы сокращение ставок способствовало реализации отложенного спроса на жилье, отметил гендиректор Level Group Кирилл Игнахин.

По его словам, ухудшение экономической ситуации из-за роста нагрузки НДС до 20% и ускорения инфляции только поспособствует закреплению тенденции к удорожанию кредита, поэтому в ближайшие полгода ситуация к лучшему не изменится.

Эксперты оценили, как вырастут цены на жилье в 2019 году

Объемы строительства жилья продолжат падать. По итогам 2018 года может быть введено только 75 млн квадратных метров, что более чем на 5% ниже прошлогоднего результата и на 12% — меньше объемов трехлетней давности.

Спад в отрасли объясняется в том числе изменениями регулирования рынка, которые инициированы правительством. Эксперты, опрошенные «Газетой.Ru», уже бьют тревогу и прогнозируют повышение цен на 15−20%.

По итогам 2018 года в России может быть введено порядка 75 млн квадратных метров жилой недвижимости. Об этом на пресс-конференции рассказал министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев. По его словам, на 1 декабря в стране введено более 58,2 млн квадратных метров жилья, что на 3,7% ниже показателей прошлого года.

Министр уточнил, что речь идет о 30,1 млн «квадратов» многоквартирных домов, что тоже ниже аналогичного периода за 2017 год на 11,2%. Что касается объемов индивидуального жилищного строительства, то здесь ведомство зафиксировало рост на 5,9% выше прошлогоднего, — 28,1 млн квадратных метров.

В прошлогодней статистике зафиксированы объемы сдачи жилья на уровне 78,6 млн квадратных метров, затем они были скорректированы до 79,2 млн «квадратов». Если прогноз оправдается, то падение к 2017 году составит 5,4%.

При этом в паспорте национального проекта «Жилье и городская среда» запланировано почти на 11 миллионов больше — 86 млн квадратных метров жилья. В будущем году объемы должны вырасти до 88 млн «квадратов», а в 2020 году — до 98 миллионов. К 2024 году президент России Владимир Путин поставил цель достигнуть объемов строительства в 120 млн квадратных метров в год.

По данным Росстата, уже несколько лет стройотрасль демонстрирует отрицательную динамику. В 2015 году ввод жилья в России составил 85,3 млн квадратов жилой недвижимости, что выше прогноза на текущий год на 12%. В 2016 году речь шла о более 80,2 млн «квадратов». Но, по словам министра, ничего страшного в таком спаде нет.

«Мы сейчас в цикле жилищного строительства как раз получаем те площадки, которые вводились в 2014—2015 годы».
Владимир Якушев

министр строительства и ЖКХ

«Это был период достаточно серьезного кризиса, взлета ипотечных ставок, кредитных ставок и не очень благоприятной макроэкономической ситуации, когда, естественно, крупные и не крупные игроки на рынке жилищного строительства не так активно вводили строительные площадки. Поэтому здесь все достаточно закономерно. Не думаю, что по этому поводу стоит паниковать», — объяснил Якушев.

Буквально неделю назад министр строительства уже говорил, что показатель — 120 миллионов квадратных метров к указанному периоду — под знаком вопроса. «Сегодня вносятся серьезные изменения в 214-ФЗ, это может стать препятствием, чтобы мы могли достигнуть этих цифр», — цитирует Якушева РИА «Новости».

Ранее тему снижения объемов строительства комментировал и вице-премьер Виталий Мутко. Он объяснял ситуацию на рынке тем, что падение связано с началом строительства нового жилья в 2014—2015 годы, а также, что второй раз за год проводятся реформы в системе строительства многоквартирных домов.

Речь идет об изменениях в долевое законодательство, в том числе ужесточении требований к застройщикам, которые подразумевают вывод с рынка малых предприятий, а также запуск с 1 июля банковского сопровождения, которое в полной мере должно заработать только в 2019 году.

Сами застройщики полагают, что падение темпов строительства и ввода жилья в эксплуатацию, это, к сожалению, долгосрочный тренд. В ближайшие годы есть все предпосылки для его продолжения.

«Уже в этом году мы видим, насколько сильно текущая ситуация отразилась на подрядчиках по всей стране. На фоне неконтролируемого роста стоимости строительных материалов и себестоимости строительства, девелоперы старались сохранить экономику проектов, “высушивая”, сметы иногда задерживая платежи или даже банкротясь, не рассчитываясь за работу. Есть опасения, что ближайшее время рынок вынужденно покинут многие застройщики», — поделился мнением президент ГК «Основа» Александр Ручьев.

По его словам, со следующего года ситуацию усугубит переход на проектное финансирование и эскроу-счета. По этой причине маржа строительства снизится, а оборачиваемость капитала увеличится в несколько раз.

Поэтому в ближайшее время объемы строительства будут падать. Это касается коммерческих частных девелоперских компаний, которым будет просто невыгодно строить большие объемы жилья.

«Единственной возможностью для максимального сохранения сегодняшних темпов строительства может стать приход государственных компаний в стройку, которые будут строить массово типовое жилье, в том числе, тиражируя в регионах реновацию», — сказал Ручьев.

Новые поправки в законодательство могут привести к росту цен, считают эксперты.

Директор по Развитию ГК «Гранель» Андрей Цвет, полагает, что если учесть, что срок реализации проекта варьируется в среднем от 2 до 3 лет, то возведение дома теперь будет обходиться застройщику примерно на 15−20% дороже. Если же добавить сюда дополнительные издержки — повышение НДС, административные расходы, то цены на жилье вырастут на те же 15−20%.

Пока дефицит рынку новостроек не грозит, но в некоторой степени может вернуть покупателя на вторичный рынок жилья.

«Безусловно, такое изменение цен подорвет позиции девелоперов, ведь более низкая цена, по сравнению с сопоставимыми по качеству вторичными объектами, это основное конкурентное преимущество новостроек. В такой ситуации нельзя исключать, что покупатель вообще начнет уходить с обоих рынков жилья», — считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

По ее словам, цены на жилую недвижимость в России в основном зависят от общей динамики потребительских цен. В 2019 году нас ожидает резкий инфляционный скачок из-за роста налогов, цен на топливо и тарифов ЖКХ. Это совпадет с дальнейшим ослаблением рубля и падением цен на нефть, которое мы уже наблюдаем.

В совокупности все эти факторы спровоцируют повышение цен собственниками сравнительно ликвидных квартир. Впрочем, многое будет зависеть от ситуации на конкретном региональном рынке. Скажем, в Москве и Санкт-Петербурге, где есть большой сегмент новостроек, конкуренция не позволит владельцам старых квартир повышать цены.

«В других регионах, где строительная активность низкая и вторичный рынок составляет большую часть сделок, готовые квартиры в новостройках или жилье в старом фонде могут подорожать», — резюмировала эксперт.

Автор записи

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *