Как выявляют сдающих в аренду квартиры граждан

Даже нам, простым обывателям, с трудом верится, что каждый, кто сдает свою недвижимость в аренду, исправно отчитывается перед налоговой о своих доходах.

Отказываются в это верить и Министерство финансов вместе с налоговой службой – тем более, что Росстат проанализировал рынок аренды недвижимости и представил правительству любопытные выводы: почти половина всех сделок по аренде недвижимости в нашей стране проводится нелегально, т.е. в обход налоговой службы.

Разумеется, Минфин не мог не отреагировать на столь впечатляющую статистику и сформулировал ряд новых предложений в рамках программы повышения доходности региональных и местных бюджетов.

Они вошли в состав Методических рекомендаций региональным и местным органам власти, которые на днях были опубликованы на официальном сайте Минфина.

Серьезный акцент в них делается на активизацию выявления нелегальной аренды жилья (без заключения договора и уплаты подоходного налога). Что же нового предложил Минфин для вывода аренды недвижимости «из тени»?

Во-первых, планируется вплотную привлечь к решению этой проблемы управляющие организации. Они располагают наиболее достоверной информацией о том, кто проживает в каждой квартире и на каких основаниях.

Ведь закон не только позволяет, но и обязывает управляющие компании проводить периодические проверки состояния счетчиков в квартирах, а также иных обстоятельств, которые влияют на размер начисляемой платы за жилье и коммунальные услуги (в частности, число фактически проживающих в квартире).

Поэтому вполне очевидно, что именно на них Минфин делает ставку в первую очередь.

Предлагается ввести материальные стимулы для управляющих компаний, чтобы они активнее участвовали в выявлении нелегальной аренды квартир.

В частности – систему грантов для компаний, наиболее отличившихся «в деле борьбы против теневых арендодателей». Механизм простой: с выведенной «из тени» аренды начинают отчислять налоги, часть которых поступает в местный бюджет.

Как следствие, доходность бюджета повышается – и управляющим компаниям выплачивается определенный процент «в награду за помощь». Так что вполне вероятно, что управляющие компании скоро станут самой главной угрозой для нелегальных арендодателей.

Во-вторых, Минфин еще раз напомнил о развитии системы «горячих телефонных линий», по которым граждане могут оперативно сообщить о том, что соседская квартира (к примеру) сдается в аренду.

Номера телефонов должны публиковаться на официальных сайтах органов региональной и муниципальной власти и доводиться до населения всеми доступными способами.

А факт сообщения на «горячую линию» о нелегальной аренде является официальным основанием для проведения налоговой проверки (об этом я ранее подробно рассказывала здесь).

В-третьих, предлагается проводить рейды по квартирам, которые согласно поступившей информации сдаются в аренду неофициально. Для этого сформируют специальные комиссии с обязательным участием представителей налоговых служб.

Их задачей будет проверять на месте и фиксировать факт сдачи квартиры в наем на возмездной основе. На сегодняшний день уже сформировалась практика работы межведомственных комиссий по борьбе с «серыми зарплатами».

По всей видимости, так же будут работать и комиссии по выявлению нелегальной аренды жилья. Минфин предписал местным властям разработать четкий регламент работы таких комиссий, чтобы обеспечить интересы как арендодателей, так и государства.

Поэтому не исключено, что однажды жильцы арендованных квартир увидят у себя на пороге целую делегацию из представителей различных органов власти…

Как инспекторы найдут тех, кто не платит налоги за сдачу квартиры

В Сети появились предупреждения для арендодателей «в серую»

В Сети массово разлетаются предупреждения для тех, кто сдает квартиры и не платит налоги. Авторы постов-ликбезов приводят схему, по которой Федеральная налоговая служба (ФНС) может найти нечестных «рантье». Как инспекторы вычислят арендодателей «всерую» — в материале

В интернете распространяются сообщения о методах, с помощью которых налоговая «прижмет» незаконно сдающих квартиры россиян. По словам авторов постов, благодаря новым технологиям, для налоговиков это не составит труда.

Схема действия налоговиков, пишут в Сети, следующая:

1. ФНС составляет список физлиц, у которых в собственности имеются два и более объекта жилой недвижимости.

2. Из списка вычеркивают тех, кто отчитался о доходах, задекларировав прибыль в качестве рантье.

3. По оставшимся гражданам инспекторы организуют проверку и запрашивает информацию о счетах, вкладах и электронных кошельках налогоплательщика, анализируя счета на предмет поступления регулярного дохода.

4. Если возникли подозрения, что гражданин «всерую» сдает жилье, инициируется выездная проверка и опрос предполагаемого квартиросъемщика и соседей.

Участники обсуждения в Сети «подпольных методов» налоговой разделились на два лагеря: одни считают, что это просто «очередная страшилка» другие приводят убедительные доводы в правдивости «истории».

В частности, одним из аргументов тех, кто поверил публикации, выступила информация о том, что не так давно Департамент информационных технологий Москвы разработал механизм, который позволяет с помощью анализа больших данных (big data) выявлять нелегальную аренду квартир. И сразу после внесения изменений в законодательство, этот метод будет взят на вооружение.

Между тем, как ранее сообщали налоговики, запросить информацию о счетах, вкладах и электронных кошельках налогоплательщика налоговые органы могут только при проведении проверок в отношении этих лиц. Например, гражданин направил заявление о получении налогового вычета за покупку квартиры, не имея официального дохода. В этом случае налоговая может заинтересоваться поступлениями на счета такого налогоплательщика. При этом такие сведения налоговые органы могут запросить при согласии руководителя Управления ФНС России по субъекту РФ или руководства ФНС России.

«Информация о начислении налогов и штрафов за все невыясненные поступления на карты граждан не соответствует действительности», — говорилось в сообщении ФНС.

Форумчане, желая успокоить нечестных арендодателей, также пояснили, что процедура получения информации из банков в отношении физических лиц слишком сложная ввиду отсутствия автоматизации, все происходит в «ручном режиме». Из-за «пяти копеек» в качестве налога с домовладельцев нет экономической целесообразности разворачивать «машину правосудия».

Те, кто считает новость фейковой, также предположили, что это «страшилка», являющаяся частью кампании по выводу самозанятых из тени. А гражданам, особо опасающимся за свои финансы дали советы производить расчеты с арендаторами наличными или на карту третьих лиц.

Что делать, если в съемное жилье пришел участковый?

«Откройте, полиция!» — приход участкового с волнением представляют себе как арендаторы, так и хозяева квартиры. Поводы для беспокойства есть у многих – ведь собственники часто не сообщают об арендных доходах, а это чревато штрафами и санкциями. Как правильно вести себя с участковым? Есть ли риски для арендаторов? ЦИАН задал эти и другие вопросы экспертам.

Открывать или нет?

Как рассказала ЦИАН Мария Жукова, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда», найм жилого помещения относится к гражданско-правовым отношениям, поэтому арендодатель не обязан уведомлять власти об этом.

«Другое дело, что собственник, получающий доход от сдачи жилья, в соответствии с Налоговым кодексом РФ обязан уплачивать подоходный налог и своевременно подавать декларацию», – подчеркивает эксперт.

Если участковый постучал к вам в дверь, помните: сотрудник полиции не может проверять законность гражданских сделок и требовать предоставить договор найма.

Договор найма, оформленный надлежащим образом и подписанный обеими сторонами сделки, является законным документом, защищающим интересы арендатора и собственника. Договор найма помещения длительностью до года регистрировать не обязательно: в соответствии со ст. 651 ГК РФ только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации. Однако это не освобождает собственников жилья от уплаты налога.

Сомневаетесь, открывать ли участковому дверь? Вспомните о правилах собственной безопасности. Согласно статье 25 Конституции РФ «О неприкосновенности жилища» граждане не обязаны впускать кого-то в свою квартиру. По словам Дмитрия Петрова, юриста компании «Юков и партнеры», есть четкий перечень случаев, когда сотрудники полиции могут проникать в помещение без согласия жильцов (ст. 15 ФЗ «О полиции»).

К таким ситуациям относятся:

– спасение жизни граждан, их имущества;

– обеспечение безопасности граждан или общественной безопасности при массовых беспорядках, чрезвычайных ситуациях;

– задержание лиц, подозреваемых в совершении преступления;

– пресечение преступления;

– установление обстоятельств несчастного случая.

«Если вышеперечисленные обстоятельства отсутствуют, собственник или квартирант имеет право отказать сотруднику полиции в допуске в жилое помещение», – объясняет Дмитрий Петров

СОВЕТ

«Вы сами принимаете решение впускать участкового или нет. Убедитесь, что к вам пришел именно сотрудник полиции, попросите показать в глазок удостоверение, при необходимости запишите данные. Узнайте цель визита. Если полицейский хочет «просто побеседовать», попросите прислать официальную повестку или назначить время и место приема». Марина Катянина, юрист земельно-имущественного департамента Heads Consulting.

Этот неловкий момент

Часто бывает так, что договор аренды есть, однако собственник запрещает показывать бумаги, поскольку не платит налоги. В такой ситуации застигнутые врасплох арендаторы часто представляются дальними родственниками.

Однако Дмитрий Владимиров, генеральный директор АН «Абсолют Капитал Недвижимость» в Мытищах, все же советует сделать звонок собственнику – он сам придет и ответит на вопросы сотрудника полиции. К тому же, как правило, из-за нехватки времени участковому некогда ждать хозяев, и он уходит.

«Законодательство не обязывает квартиранта объяснять участковому основания, на которых он занимает жилплощадь, и кем он приходится собственнику», – говорит Дмитрий Петров.

Тайное становится явным

Предположим, вы открыли участковому дверь, попили с ним чай и показали договор аренды, который он сфотографировал. После этого рассказали хозяину о случившемся, тот возмутился и сообщил, что у него теперь будут большие проблемы. Действительно ли это так? Что ждет владельца?

В случае, если налоговым органам удастся доказать, что собственник получал доход, то они могут предъявить требования об уплате налога и начисленные пени. Доказательством могут стать счета, расписки, переводы денег на карту.

Если налоговики докажут факт передачи денег, помимо взыскания 13% от суммы выручки, собственников ждут санкции:

– Штраф за непредставление налоговой декларации (ст. 119 Налогового кодекса РФ). Его размер составляет 5% от неуплаченной в установленный срок суммы налога за каждый полный или неполный месяц, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 тыс. рублей.

– Пеня за несвоевременную уплату налога (ст. 75 Налогового кодекса РФ). Размер пени достигает 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ за каждый день просрочки платежа. Также существует вариант возложения на арендодателя обязанности уплатить штраф, предусмотренный ст. 122 НК РФ в размере 20% от неуплаченной суммы налога.

– Уголовная ответственность (ст. 198 Уголовного кодекса РФ). По словам юристов, хотя с большой долей вероятности судом будет принято решение о взыскании штрафа, прецеденты привлечения арендодателя к уголовной ответственности были.

«Учитывая то, что судебные споры с налоговыми органами редко заканчиваются в пользу граждан, во избежание наложения санкций, лучше перейти на «светлую» сторону и добросовестно нести налоговое бремя», – советует собственникам Марина Катянина.

 

Согласно ст. 224 Налогового кодекса РФ, доходы, получаемые собственником жилых помещений по договорам найма жилых помещений, являются объектом налогообложения со ставкой 13% у налоговых резидентов РФ. Физическим лицам нужно подавать декларацию, а предпринимателям работать по патенту.

Жильцы могут спать спокойно

Грозит ли что-то арендаторам, если они раскрыли информацию участковому?

«Наниматели не несут ответственность за неуплату арендодателем налогов. С точки зрения законодательства, они не имеют каких-либо обязанностей по данным взносам», – отвечает Дмитрий Петров.

Марина Катянина напоминает: действия сотрудника полиции, пришедшего к вам в дом, должны быть ограничены рамками служебной необходимости. Если участковый за них выходит, пишите заявление в прокуратуру о незаконных действиях или звоните по номеру 112.

 

Автор записи

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *