Как взять ипотеку, не платить и сохранить квартиру

Причины, побуждающие клиентов пересматривать условия ипотеки

Они только что были перечислены выше:

  • увольнение и, следовательно, потеря основного ежемесячного дохода. Но потеря работы считается уважительной причиной, только если обстоятельства действительно были объективными – сокращение бюджета предприятия, закрытие предприятия, по состоянию здоровья работника. Увольнение по собственному желанию или за нарушение трудовой дисциплины не считается уважительной причиной;
  • проблемы со здоровьем у заемщика или самых близких ему людей (муж/жена, мать/отец, дети, родные братья, сестры, бабушка и дедушка), требующие серьезных финансовых затрат;
  • в обязательном порядке – рождение ребенка. Период изменения кредитного погашения здесь может доходить до 3 лет;
  • аварийная ситуация, когда происходит неожиданный серьезный материальный ущерб (пожар, затопление, домовая кража, угон авто или его уничтожение в аварии);
  • резкие негативные изменения в общей экономической ситуации, что, кстати, и наблюдается с 2014 года. Беда в том, что банки редко когда рассматривают данный фактор как причину послабления для клиента, заявляя: «А кому сейчас легко? Надо мочь!». Как правило, банк соглашается на рассмотрение, только если имеет место валютная ипотека и курс данной валюты резко изменился – например, клиент взял ипотеку в долларах США и платит за неё долларами США, но в 2015 году доллар по отношению к рублю стал дороже почти на 100% от цифры предыдущего курса (где-то с 34 рублей до 67 рублей за доллар).

Какие документы могут понадобиться?

перечень необходимых документов

Когда клиент понимает: «Не могу платить ипотеку, ну никак», прежде всего надо озаботиться получением соответствующих бумаг, которые официально подтвердят причину просрочки по ипотеке. В зависимости от причины сюда можно отнести:

  • запись об увольнении в трудовой книжке, подписанная работодателем, с указанием обстоятельств прекращения работы;
  • справка 2-НДФЛ из налоговой службы, которая покажет падение уровня дохода клиента. Но предоставлять ее есть смысл, когда финансовые трудности продолжаются уже несколько месяцев;
  • врачебные записи в больничной карте заемщика (или его родственника), прочие выписки от врачей. Желательно, чтобы четко были прописаны все лекарства и терапии, в которых нуждается пациент. Тогда банк сможет удостовериться в дороговизне лечения;
  • свидетельство о рождении ребенка или установлении опекунства над малолетним ребенком. Также банк может затребовать справку о размере материнского капитала;
  • документальное подтверждение произошедшего форс-мажора и заключение экспертов о размере убытков. Например, при затоплении квартиры размер ущерба определяет техник из ЖЭКа.

Варианты пересмотра условий ипотеки и решения проблемы выплат

пересмотр условий ипотеки

Если нечем платить ипотеку, то всегда необходимо как можно скорее информировать об этом банк. Скрываться и самовольно сокращать выплаты – значит нарушать кредитный договор в одностороннем порядке. Что даст банку право подать заявление в суд. Когда нет денег выплачивать ипотечный кредит в прежнем режиме, существуют следующие варианты хотя бы частичного решения проблемы.

Реструктуризация. Суть в том, что пересматриваются условия ипотечного кредита.

  1. Вариант первый – понижение процентной ставки, что уменьшит и размер ежемесячных взносов. Но для ощутимого уменьшения надо скосить 4-5%, плюс здесь еще играет роль и величина самого кредита (один процент от 1 млн и один процент от 3 млн рублей). Помочь может Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), которое сегодня переименовали в Единый институт развития в жилищной сфере (ЕИРЖС). Участие в этой государственной программе обговаривается заранее при оформлении ипотеки и закрепляется в договоре. Активация программы помощи ЕИРЖС происходит, когда доход клиента официально падает минимум на 30%, а максимальный размер помощи в денежном эквиваленте составляет 600 тыс. рублей. Но зато, если клиент состоит в данной программе, банк ему не имеет права отказать в реструктуризации ипотеки.
  2. Вариант второй – увеличение ипотечного периода. Понятно, что при сохранении всех остальных условий в месяц придется оплачивать меньше. Например, десятилетнюю ипотеку можно растянуть на 15 лет. Но существует ограничение в 35-летний срок – дольше растягивать нельзя. А если срок кредита был изначально выше (40 лет и более), то второй вариант сразу отпадает.
  3. Вариант третий – изменение типов платежей, т. е. переход с аннуитетных (фиксированных) на дифференцированные платежи. В чем выгода? Ипотека в 1 млн рублей под 15% годовых. При аннуитетных взносах, даже если остается выплатить 100 тыс. рублей до полной аннуляции, месячные проценты все равно будут 12 500 рублей, поскольку подсчет будет вестись от изначальной суммы в 1 млн рублей. А вот при дифференцированных платежах годовые проценты в начале каждого нового года считаются от оставшейся суммы. Если в январе от всей ипотеки осталось только 100 тыс. рублей, то и годовых процентов будет всего 15 000 рублей (15%), а в месяц – вообще 1 250 рублей.
  4. Вариант четвертый – кредитные каникулы. До кризиса многие банки по договоренности позволяли своим клиентам в трудных ситуациях пропускать в платежах месяц или даже два. То есть короткое время клиент вообще ничего не платил, и штрафные проценты не начислялись. Теперь таких поблажек нет. Но некоторые банки все еще поддерживают услуги, когда короткое время (до полугода) можно платить только или проценты, или тело кредита. Однако в первом случае будет выходить значительная переплата по процентам, поскольку сам кредит фактически не гасится. А во втором частенько возникает путаница с подсчетом процентов из-за внепланового изменения тела кредита.
  5. Вариант пятый – списание части ипотеки. Банк просто «прощает» какую-то часть кредита, как будто клиент изначально взял ипотеку меньшего размера. Но на такие уступки в ипотеке бенефициары идут крайне редко.

Рефинансирование. Здесь клиент берет другой кредит на более выгодных условиях, т. е. такой, который он в состоянии выплатить. После чего полученные средства пускаются на частичное или полное нивелирование ипотечного займа. Одни банки включают в сферу ипотечного кредитования услуги рефинансирования. Тогда это прописывается в договоре. Другие – нет. И заемщику приходится идти в другую финансовую организацию. Но перекредитование – рискованная операция для банка, ведь речь идет о выдаче денег клиенту, которому уже нечем платить кредит, заемщик уже продемонстрировал некоторую финансовую несостоятельность. Следовательно, далеко не везде заемщику дадут «зеленый свет». Если не удалось участие в специальной программе перекредитования, то рефинансирование возможно только в рамках независимого потребительского кредита. Но необходимо тщательно изучать условия этого займа, чтобы не сменить «шило на мыло» и не стать двойным должником. Лучше всего брать потребительский кредит, который полностью покроет остаток ипотеки.

Страховка. Некоторые виды страхования кредитные учреждения делают обязательным условием получения ипотеки – страхование недвижимости от физического ущерба, страхование жизни и здоровья заемщика. Однако клиент сам может оформить некоторые дополнительные страховки. Например, получение страховой компенсации при утрате постоянного заработка (страховка от безработицы). Про здоровье уже говорилось. Особенно крупную компенсацию можно получить, если потеря трудоспособности носит постоянный характер. Для реализации страхового договора также придется собрать пакет доказательных документов и обратиться с ними в свою страховую контору. Крупной страховкой реально погасить большую часть ипотеки.

Продажа залогового имущества. Этот вариант подходит очень-очень далеко не всем. Ведь большинство ипотечников как раз и берут жилищный кредит, чтобы купить единственное жилье. Правда, банк может в судебном порядке изъять у должника залоговую квартиру/дом, но это отдельный разговор юридической плоскости. Сейчас речь пойдет о тех клиентах, которые для обеспечения ипотеки предложили в залог какую-то недвижимость, уже находившуюся в их собственности. Как вариант, такую недвижимость можно продать, а на вырученные деньги рассчитаться за ипотеку. Но поскольку залоговое имущество на период погашения кредита считается собственностью банка, клиенту для продажи понадобится его разрешение.

И банк, вероятней всего, его даст. Дело в том, что организация, чем изымать окончательно собственность, предпочтет, чтобы заемщик ее продал, а полученными деньгами рассчитался. Причин тому несколько: самостоятельная продажа для банка является лишней тратой средств и времени, клиент сможет продать дороже, зачислять в активы финансового учреждения не финансы (недвижимость, транспорт) в принципе неудобно и невыгодно. Заемщик способен продать залоговое имущество и без официального разрешения банка, но в этом случае получение денег должно опередить государственную регистрацию недвижимости. Чтобы успеть погасить ипотеку, и тогда с проданной недвижимости снимется обременение. Если же клиент не успеет погасить ипотеку до гос. регистрации, то в гос. реестре обнаружится факт обременения. И сделка аннулируется. Да и сам банк всегда остается вправе отменить такую продажу.

Когда нечем платить ипотеку, еще одним выходом из положения может стать сдача ипотечного жилья в аренду. Однако данный вариант пригоден только тем заемщикам, у кого появилась возможность проживать в другом месте. Тоже «геморрой», зато деньга! Дополнительный плюс состоит в том, что если жилую площадь сдавать в аренду в течение одного года или менее, то арендаторскую деятельность никак не надо регистрировать. Правда, формальное нарушение закона все равно есть – неуплата налога на доходы физических лиц (НДФЛ), но такими мелочами просто никто не занимается. А банк, если обнаружит, что клиент начал сдавать в аренду залоговую недвижимость, вероятно, проигнорирует сей факт. Для заимодавца главное, чтобы исправно гасилась ипотека. Аренда залоговой недвижимости является для банка самым лучшим вариантом решения проблемы возврата ипотеки. Поскольку здесь заведение фактически не терпит никаких издержек и не испытывает никаких рисков. Чего не скажешь о реструктуризации и рефинансировании кредита. Для заемщика это тоже неплохой вариант, ведь получится и ипотеку погасить, и жилье сохранить. Основной проблемой такой аренды является проживание. Если ипотечная жилплощадь – единственное жилье должника, и другого просто нет, тогда вариант отпадает. Если только заемщик не готов на время превратить личную квартиру в квартиру коммунальную, осуществляя аренду по комнатам. Но в настоящее время это трудно реализуемо, слабо востребовано, да и доход от комнаты будет куда меньше, чем от квартиры. Плюс квартира должна быть большая, с раздельными комнатами.

Последствия односторонних нарушений договора с банком

нарушение условий договора с банком

Нужно предупредить, что просто игнорировать долг по ипотеке, учитывая, что речь идет о таком большом кредите, как ипотека, крайне не рекомендуется. В этом случае финансовая организация имеет полное право подать в суд, и судебная инстанция встанет на сторону кредитора – это гарантировано. Тогда заемщика ждет общение с приставами, которые:

  • изымут любое ценное имущество – машину, ювелирные изделия, цифровую и бытовую технику. И хотя официально из движимого имущества можно конфисковать только авто, т. к. на него есть удостоверение собственности, российский заемщик наверняка лишится не только его;
  • опишут все банковские счета, если таковые имеются;
  • арестуют все пластиковые карточки должника;
  • если должник имеет официальный доход, то его урежут до прожиточного минимума в счет погашения ипотеки;
  • или, как альтернатива всему перечисленному, могут предложить продать ипотечное жилье для расчета по ипотеке – но многим заемщикам тогда станет негде жить.

И ведь оплатить придется уже не только саму ипотеку, но и штрафные проценты, которые начисляются, если заемщик в одностороннем порядке, без объяснений нарушает условия кредитного договора. В представленной статье рассмотрены основные моменты касательно вопроса пересмотра ипотеки. И даются ответы на самые часто задаваемые вопросы.

Ипотека берется надолго, а за несколько лет материальное положение заемщика может, к сожалению, измениться в худшую сторону. Особенно в не самых простых экономических условиях, которые складываются в России в последние годы. Доходы населения сокращаются, ипотечные платежи съедают все больше бюджета и отражаются на качестве жизни. Как облегчить ипотечное бремя или вовсе от него избавиться?

Самый очевидный, но самый неэффективный способ решить проблему. Банкиры не любят проблемных заемщиков и обычно не соглашаются на изменение условий договора. Они справедливо полагают, что стоит один раз пойти навстречу — и такое поведение заемщика превратится в привычку.

«Рекомендуем посмотреть договор, может быть, там уже включена опция “Кредитные каникулы” — отсрочка платежей на несколько месяцев. В некоторых банках такая опция не заложена в договор, но предоставляется по просьбе, в других она платная», — говорит генеральный директор «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова.

Менее популярна внебанкротная реструктуризация кредита, позволяющая изменить условия займа. Тогда снижается ежемесячный платеж за счет увеличения сроков выплат. Но в перспективе это невыгодно ни банку, ни заемщику. Банк дольше держит проблемного клиента, а заемщик выплачивает за квартиру больше из-за процентов.

Существует еще реструктуризация в процессе банкротства, но в случае с ипотечной квартирой она применяется еще реже, так как в случае непринятия кредиторами плана реструктуризации обратного пути уже нет: квартира будет продана на торгах.

Рефинансирование

Данная процедура похожа на внебанкротную реструктуризацию, но с основным отличием: перекредитовываться надо в другом банке. Она имеет смысл, если условия при рефинансировании будут лучше, чем при первоначальном кредите. Например, ипотека взята в неблагоприятное время, когда ставка кредита превышала 15 процентов годовых.

Банкиры с удовольствием проведут рефинансирование ипотеки, так как квартира — это хороший залоговый актив. Периодически на рынке появляются рекламные предложения банков, которые хотят увеличить свой кредитный портфель. «В первую очередь следует обратиться в банк, через который происходит выплата зарплаты, — советует Юлия Комбарова. — К клиентам по зарплатным проектам банки относятся лояльнее и предлагают льготные условия».

Досрочный выкуп ипотечной квартиры

Этот метод работает при наличии у заемщика крупных, но нестабильных финансовых доходов, а также если ипотека была взята недавно и большая часть кредита еще не выплачена. В таком случае необходимо нанять юриста, способного профессионально затянуть дело. Обычно проходит от года до полутора лет с момента начала неплатежей до прохождения всех судебных инстанций. Затем, не дожидаясь начала работы судебных приставов, должник подает заявление о банкротстве.

«Таким образом заемщик два-три года живет бесплатно в ипотечной квартире и в течение этого времени накапливает деньги на выкуп жилья, — комментирует генеральный директор компании “Современная защита” Леонид Файнберг. — Затем он может выкупить имущество с торгов с дисконтом. Выгода налицо: при добросовестном погашении кредита заемщик фактически платит две стоимости залогового имущества».

В результате ипотечная квартира банкрота будет продана на торгах, но залоговая недвижимость реализуется по цене ниже рыночной (ввиду малочисленности покупателей и непривлекательности актива). Многие покупатели не хотят связываться с такой недвижимостью, так как нужно выселять людей, а иногда и выписывать детей. Площадки, на которых проводится реализация залогового жилья обанкротившихся граждан, непубличны — вход на такие ресурсы возможен только по электронным ключам, а участие в аукционе предполагает обязательное внесение залога. Исходя из этого образуется дисконт на недвижимость вплоть до 20−50 процентов от ее стоимости. 

О продаже квартиры будет знать только должник, финансовый управляющий и кредитор. И, главное, закон должнику не запрещает выкупить свою квартиру, участвуя в торгах. Правда, существует небольшая вероятность, что банку приглянется квартира, и он оставит ее у себя на балансе.

Сдавать квартиру в аренду

Это один из самых безболезненных способов пережить финансовый кризис. Если есть свободное время, можно сдавать квартиру посуточно, что в два и более раз доходнее, чем долгосрочная аренда. Например, студия на окраине сдается за 30 тысяч рублей, а посуточный тариф составляет три тысячи рублей. Таким образом покрывается большая часть ипотечного кредита, а жить можно у родственников или друзей.

При этом нужно учесть, что обычно в ипотечных договорах прописан запрет аренды, так как это уже другой вид кредита — на предпринимательскую деятельность и другие риски. В то же время случаи, когда банк расторгает договор из-за такого нарушения, неизвестны.

Погасить ипотеку потребительскими кредитами

В этом случае ипотечный заемщик берет беззалоговые потребительские кредиты, и на эти деньги погашается ипотека. Затем, когда финансовое положение выправляется, заемщик рассчитывается с банками. При зарплате в 40 тысяч рублей реально взять потребкредитов в разных банках на сумму до пяти миллионов рублей.

После погашения ипотеки жилье переходит в собственность заемщика. Если на нем висит кредитная нагрузка, он перестает платить по кредитам и банкротится. По закону у должника нельзя отобрать единственное жилье, так как оно находится уже в его собственности, а не принадлежит банку.

Для того чтобы получить возможность включить квартиру в залоговую массу, банку необходимо доказать, что данные средства по потребительскому кредиту были использованы для приобретения квартиры, то есть что это является ипотекой в силу закона. Клиент всегда может сообщить, что на средства, полученные по потребительскому кредиту, была приобретена мебель, сделан ремонт, а приобретение квартиры было осуществлено на средства, полученные, к примеру, от родственников. Поэтому победа банка маловероятна.

«Этой схемой сейчас вовсю пользуются ипотечные заемщики — как вынужденные неплательщики, так и в целях оптимизации своих расходов, отмечает Леонид Файнберг. — Пока банки не придумали эффективный способ борьбы с этим мошенничеством, и их представители на суде даже не пытаются доказать, что в силу закона это по-прежнему ипотека».

По данным регулятора «Дом.рф», ипотечный портфель российской банковской системы к 1 августа 2018-го превысил шесть триллионов рублей. Качество портфеля остается на высоком уровне: просроченная задолженность (на 90 и более дней) снизилась до рекордного уровня в 1,95 процента.

Автор записи

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *