Глава Росреестра: «не расслабляться» с оформлением самостроя!

Глава Росреестра призвала россиян поспешить с оформлением самостроя. Легализовать такие постройки необходимо до марта, заявила Виктория Абрамченко

Россиянам следует поторопиться с регистрацией самовольных построек до 1 марта 2019 года. Такое мнение выразила руководитель Росреестра, заместитель министра экономического развития РФ Виктория Абрамченко

«В отношении объекта капитального строительства, который размещается на земельном участке, до 1 марта 2019 года, если нет никаких документов, нужно поспешить. Здесь вот этим гражданам расслабляться я не рекомендую», — сказала она. «Необходимо до 1 марта 2019 году направить уведомление в органы местного самоуправления, чтобы успеть легализовать свои постройки», — пояснила она.

По ее словам, «активизироваться есть смысл по одной простой причине: у земельного участка есть смежные земельные участки. И для того того, чтобы избежать споров с соседями, органами местного самоуправления, <…> границы участков должны быть все-таки определены».

Соответствующие изменения в Градостроительный кодекс приняты 4 августа 2018 года, напомнила Абрамченко. С 2019 года россияне не смогут построить или реконструировать частный дом без уведомлений местных властей. Закон предусматривает, что собственник дачного, садового участка или участка для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, на которых начаты строительство или реконструкция жилого дома, вправе до 1 марта 2019 года направить уведомление о планируемых строительстве или реконструкции.

В данном случае получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

КАК УЗАКОНИТЬ САМОСТРОЙ В 2018 ГОДУ?

В настоящее время госорганами производится аэрофотосъемка объектов недвижимости и сравнение выявленных объектов с реестром недвижимого имущества. Далее госорганы сами будут ставить объект на учет. Уже сейчас можно ознакомиться со списками выявленных объектов недвижимости по Московской области  на сайте Министерства имущественных отношений МО. Посмотреть, выявлен ли ваш объект недвижимости, можно здесь.

Ответственность за незарегистрированный объект недвижимости (самострой):

— Могут начислить налог за три последних года. Плюс штраф — 20 процентов от неоплаченной суммы.

— Или если объект не был поставлен на учет в течении 10 лет с момента приобретения земельного участка, то в соответствии с п 16 ст. 396 НК за все это время может быть начислен двойной налог.

Налоговый Кодекс РФ, ст.396, п.16:

«В отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими лицами для индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом коэффициента 2 по истечении 10 лет с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости».

— На основании ст. 222 ГК РФ объект может быть признан судом самовольной постройкой и снесен.

Если раньше эта статья применялась довольно редко, то с 2016 г. стартовала программа «Массовый снос проблемной недвижимости» и вероятность сноса самостроя значительно увеличилась в последнее время.

Одним из резонансных событий в области недвижимости за последние несколько лет является продолжающийся снос торговых павильонов, признанных объектами самовольного строительства. Вопросы, связанные с такими объектами, являются предметом бурных дискуссий среди юристов и предметом обращений к юристам. И действительно, после указанных событий, граждане чаще обращаются за юридической помощью по вопросам легализации самовольных построек. Вопросов много, начиная от таких, как узаконивания гаража, дома, бани, вплоть до торгового павильона. Для того, чтобы разобраться в процедуре легализации самовольной постройки, необходимо начать с ее признаков, указанных в Гражданском кодексе.

Согласно статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольная постройка — это здание, сооружение, которые были созданы на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, либо там, где разрешенное использование земельного участка не допускает на нем строительства данного объекта, а также созданные без получения необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.  Необходимо иметь в виду, что самовольные постройки должны быть снесены, исключением являются лишь отдельные случаи. Причем, по общему правилу, самострой подлежит сносу лицом, осуществившем его или за его счет.

Право собственности на самострой может быть признано в административном и  судебном порядке. Для осуществления указанной цели советуем придерживаться указанного ниже алгоритма.

 Сначала необходимо определить, есть ли у вас право требовать признания права собственности на самострой.

Даже если вы не получали разрешение на строительство, то вы все равно можете получить собственность на объект самовольного строительства.

Для этого вы должны быть собственником земельного участка или арендатором (есть определенные ограничения), где осуществлено строительство. Кроме того:

в отношении земельного участка вы должны иметь права, допускающие строительство на нем конкретного объекта;

постройка должна соответствовать параметрам, установленным документацией по планировке территории, и иным документам, допускающим строительство объекта;

объект не должен нарушать права и охраняемые интересы других лиц и создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Получение права собственности в добровольном порядке.

Первым делом необходимо самостоятельно поставить объект недвижимости на учет. Без прохождения этого этапа даже можете не рассчитывать на признание права собственности в судебном порядке.

Алгоритм примерно следующий (есть особенности в зависимости от объекта недвижимости, вашего статуса ФЛ, ЮЛ). К примеру, для регистрации объекта недвижимости гараж или баня на землях, отведенных для садоводства, нужно:

  1. Заказать у кадастрового инженера технический план. Стоимость подготовки технического плана в среднем 10 000 рублей (мы также оказываем эту услугу).
  2. Оплатить госпошлину 350 рублей (оплатить можно в МФЦ через терминал оплаты).
  3. Подать заявление в МФЦ (заявление может подготовить работник МФЦ), приложив технический план.

Через 12 рабочих дней вы получите собственность либо приостановку и как следствие отказ по тем или иным причинам. И уже только после этого можно признавать право собственности в судебном порядке.

Для регистрации объекта недвижимости на землях, отведенных под индивидуальное жилищное строительство ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства ЛПС, для получения тех плана, кадастровому инженеру необходимо предоставить разрешение на строительство.

Порядок получения разрешения на строительство.

Если нет разрешения на строительства, то нужно подать заявление в МФЦ для получения ГПЗУ градостроительного плана земельного участка. Далее на основе ГПЗУ выполнить схему земельного участка с обозначением мест размещения объекта.

2017-01-27_09-44-52

После этого подать заявление на получение разрешения на строительство, ГПЗУ и схему в МФЦ. После получения разрешения на строительство можно уже получить технический план и далее выписку, подтверждающую права собственности на объект недвижимости.

Если по каким-либо причинам у вас не получается оформить право собственности в общем порядке, то для вас дорога прямо в суд.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке.

Вы обязательно должны были попытаться узаконить объект недвижимости в обычном порядке, важна сама попытка получения права собственности. Нельзя сразу подать иск о признании права собственности на самострой, не попытавшись поставить на учет в общем порядке. Пока нет отказа в регистрации, нет смысла даже пробовать подавать иск о признании права собственности.

В иске необходимо указать, что вы являетесь собственником или арендатором земельного участка, подтвердить  это можно выпиской из ЕГРН. Необходимо предоставить технический и кадастровый план на произведенную постройку, для этого необходимо обратиться к кадастровому инженеру.

В иске описать вид постройки с отсылкой на технический паспорт, кто и когда построил объект недвижимости (подтвердить это можно договором подряда со строительной организацией или чеками, подтверждающими закупку материала). Также необходимо указать, на каком основании орган власти отказал в выдаче разрешительной документации, с приложением копии отказа.

Ответчиком по иску нужно указать муниципалитет (орган местного самоуправления), на территории которого находится самострой. Размер госпошлины определяется в зависимости от стоимости самостроя. Для этого нужно заказать оценку стоимости объекта недвижимости.

 Необходимо подготовить следующие приложения к иску:

— копии искового заявления с приложениями для прочих участников дела;

-отчет об оценке стоимости недвижимого имущества (нужен для расчета стоимости государственной пошлины, но также возможен вариант подачи иска без указания стоимости имущества, но требуется юридическое обоснование, чтобы иск не был оставлен без движения);

— документы, которые подтверждают право собственности на землю;

— документальное подтверждение наличия на участке самовольной постройки (например, технический план);

— документы, подтверждающие, что не допущены существенные нарушения СниПов и что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права других лиц (заключения, акты обследования уполномоченных органов, можно заказать техстрой  экпертизу);

— документы, которые подтверждают обращение за документами на самовольную постройку,  и результаты рассмотрения этих запросов;

— документ об оплате госпошлины.

Подать иск по подсудности.

Если стоимость имущества более 50 000 рублей, иск подается в районный суд, если меньше — мировому судье по месту нахождения недвижимого имущества.

Представить документы в регистрационную палату или МФЦ.

После получения положительного решения суда, необходимо зарегистрировать право собственности в Росреестре. Для этого необходимо подать документы в МФЦ или Росреестр:

— заявление о государственной регистрации;

— оплатить госпошлину;

— паспорт;

— решение суда с отметкой о вступлении в законную силу о признании права собственности на самострой;

— технический паспорт на самострой.

Стоимость юридической услуги  по узакониванию самостроя от 30 000 рублей(зависит от сложности дела). Стоимость первичной консультации бесплатна.

Образец искового заявления о признании права собственности на самострой 2017 г.

2017-01-30_14-53-34

2017-01-30_14-54-44

2017-01-30_14-56-04

«Закон о самострое»: с 1 июля 2018 года у россиян не будут отнимать земельные участки

Однако собственникам участков, на которых возведены самовольные постройки, стоит насторожиться

Проект закона, предполагающий жесткие меры в отношении самовольных построек на дачных участках (вплоть до их сноса), а также многотысячные штрафы для владельцев самостроя, должен был вступить в силу 1 июля 2018 года, однако был принят Госдумой только 26 июля и подписан президентом РФ 4 августа. Опасаясь последствий закона, дачники с ужасом ждали лета в полной уверенности, что с 1 июля 2018 года у россиян начнут отнимать земельные участки и сносить незарегистрированные дачи. На данный момент эти опасения беспочвенны. Смысл закона, как это обычно бывает, многие истолковали неправильно.

Расскажем, что из себя представляет так называемый закон о самострое и какие санкции для владельцев земельных участков с самостроем он предполагает.

«Закон о самострое» с 1 июля 2018 года — последние новости

Законопроект № 301924-7 «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (в части уточнения положений о самовольных постройках)» был внесен в Государственную думу РФ 1 ноября 2017 года. В этот же день законопроект был направлен на нулевое чтение в Комитет по государственному строительству и законодательству. Принятие законопроекта в первом чтении состоялось 23 мая 2018 года, в третьем чтении — 26 июля. Документ одобрен Совфедом 28 июля и президентом РФ — 4 августа. Данные о документе содержатся в системе обеспечения законодательной деятельности http://sozd.parliament.gov.ru/bill/301924-7

В соответствии с положениями законопроекта предполагается внести изменения в Гражданский кодекс РФ, в частности, уточнить понятие «самовольная постройка».

«Самовольная постройка – это сооружение или другое строение, возведенное, созданное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенное, созданное без получения на это необходимых согласований, разрешений и (или) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, исключительно в случае, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки».

«Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные с нарушением установленных ограничений по использованию земельного участка, если данные здание, сооружение, строение возведены, созданы на основании необходимых для этого согласований и (или) разрешений и в соответствии с ними и (или) собственник данного объекта не знал и не мог или не обязан был знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка»

По мнению законодателей, пользоваться и распоряжаться самостроем нельзя (ни продавать, ни дарить, ни эксплуатировать) – его необходимо снести или привести в соответствие с требованиями закона. Естественно, все издержки ложатся на плечи владельца незаконной постройки или участка, на котором она возведена. Владелец должен узаконить постройку или снести ее. Законопроект определяет сроки, когда это необходимо сделать.

Срок сноса самостроя:

  • от 3-х до 12 месяцев в зависимости от специфики объекта.

Срок реконструкции-легализации

  • от 6-и месяцев до 3-х лет в зависимости от специфики.

После приведения постройки в соответствие с требованиями закона можно будет оформить на нее право собственности.

Оговаривается, что орган местного самоуправления не вправе принимать решение о сносе самовольных построек без решения суда:

  • если отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок, «в отношении зданий, сооружений, других строений, созданных на таком земельном участке до дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации»;
  • «в связи с отсутствием разрешения на строительство в отношении зданий, сооружений, других строений, созданных до дня вступления в силу Градостроительного кодекса РФ от 7 мая 1998 года № 73-Ф3».

Штраф за самострой

23 мая был принят еще один законопроект № 301854-7 (на 31 июля 2018 года принят только в первом чтении), устанавливающий административную ответственность за эксплуатацию самостроя и за неисполнение решения суда в отношении самовольной постройки – если владелец не снес вовремя ее или не реконструировал как того требует Градостроительный кодекс РФ. Штрафы в нем действительно внушительные.

За эксплуатацию самовольной постройки:

  • на граждан – от 2 000 до 5 000 рублей;
  • на должностных лиц — от 20 000 до 50 000 рублей;
  • на ИП — от 20 000 до 50 000 рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток;
  • на юридических лиц — от 500 000 до 1 000 000 рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.

За неисполнение решения суда или органа местного самоуправления о реконструкции или сносе самостроя:

  • на граждан в размере от 20 000 до 50 000 рублей или обязательные работы на срок до пятидесяти часов;
  • на ИП — от 20 000 до 50 000 рублей;
  • на должностных лиц — от 20 000 до 50 000 рублей;
  • на юридических лиц — от 100 000 до 300 000 рублей.

Разъяснения Минстроя РФ

Опасения дачников за свои земли и постройки оказались настолько серьезными, что Минстрою пришлось давать специальное разъяснение на счет законопроекта и объяснять, что с 1 июля 2018 года у россиян не начнут отнимать земельные участки и сносить дома.

«Появившаяся в ряде СМИ информация о сносе домов без ограничений не соответствует действительности», — подчеркивается в сообщении ведомства.

«Возможность принятия решений о сносе самовольных построек во внесудебном порядке сужается до случаев очевидных недопустимых нарушений при строительстве: отсутствия разрешений на строительство или правоустанавливающих документов на землю. При этом можно избежать сноса, если привести объект в соответствие с градостроительными требованиями. Кроме того, законом предусматривается возмещение убытков правообладателям земельных участков и недвижимости, которые расположены в зонах с особыми условиями использования до вступления в силу этого закона. На сегодняшний день в России 23 такие зоны: зоны охраны объектов культурного наследия, охранные зоны объектов электроэнергетики, железных дорог, объектов трубопровода, линий сооружения связи, приаэродромные территории, придорожные полосы и т.д», – разъяснили в Минстрое.

Вопросы юристам

Разъяснения Минстроя были даны еще до внесения законопроекта в Госдуму. Однако юристам продолжают поступать вопросы от граждан на счет возможного сноса дач и изъятия земельных участков. Вот некоторые из них.

«Подскажите, я не успел оформить дом по дачной амнистии до 1 июля 2018 года. У меня нет ни разрешения на строительство, ни разрешения на ввод в эксплуатацию. Будут сносить постройки на садовых участках с 1 июля 2018 года?» – спрашивает Кирилл из Московской области.

«Прочитал в интернете, что с 1 июля 2018 года у россиян начнут отнимать земельные участки, если они попадают в особые зоны с газопроводами и прочими коммуникациями. У меня газ идет по границе участка, как и у всех соседей. В Правлении ничего объяснить не могут. Коснется нас новый закон или нет?» – спрашивает Владимир из Санкт-Петербурга.

«Будут ли сносить дачи по закону о самостроях 2018 года, если не реконструировать под все требования. Денег на реконструкцию и снос у меня нет», – пишет Игорь из Краснодара.

Отвечаем сразу всем.

  1. Механизм выявления и сноса самовольных построек существует и сегодня. В соответствии со ст. 222 ГК РФ «самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи».
  2. Новый закон сокращает количество случаев, когда решение о сносе самовольной постройки может быть принято местными властями без решения суда. Если приобретатель земельного участка с постройкой не мог знать, что она является незаконной, то финансовые потери в связи с ее сносом или реконструкцией он не понесет.
  3. «Дачная амнистия» действует до 2020 года. Если дом не оформлен, то время сделать это в упрощенном порядке еще есть.
  4. Изъятие земельных участков с самостроем данными законопроектами не предусмотрено. Но вполне возможно, что такая норма появится в законодательстве по аналогии со ст 293 ГК РФ, в соответствии с которой возможно выселение из жилого помещения собственника, который использует его не по назначению либо разрушает его, при этом не исполняя решение органа местного самоуправления по устранению нарушений.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *