Ставки по ипотечным кредитам пошли вверх. Доступной ипотеке приходит конец!

Райффайзенбанк поднял ставки по ипотечным кредитам, объяснив свое решение ростом стоимости фондирования. Такой подход идет вразрез с государственным курсом на повышение доступности ипотеки.
 Но дальнейшее снижение ставок по ипотеке сейчас экономически неоправданно как с точки зрения фондирования, так и альтернативных долгосрочных возможностей размещения средств в безрисковые ОФЗ, указывают эксперты. Другие участники рынка согласны, что ставки достигли дна, хотя признаться в планах повышения пока не готовы.

С 22 августа Райффайзенбанк повысил минимальные ставки по ипотечным кредитам на 1 п. п.,до 10,49%. В банке связывают это решение с повышением долгосрочных ставок фондирования на рынке. «Последний раз мы повышали ставки по ипотеке четыре года назад. В апреле мы увидели рост ставок во всех сегментах и приняли решение скорректировать ситуацию, поскольку видели давление на нашу доходность», — пояснил член правления Райффайзенбанка Герт Хебенштрайт.

Такой подход идет вразрез с государственной политикой. Еще в мае 2017 года премьер-министр Дмитрий Медведев говорил, что экономика страны готова к снижению ипотечных ставок до 6−7%. 17 июля глава ЦБ Эльвира Набиуллина на встрече с президентом Владимиром Путиным отмечала, что ставки еще не достигли дна. По данным ЦБ, на 1 июля средневзвешенная ставка по ипотеке в рублях составляла 9,48% годовых по итогам более двух лет снижения.

Но эксперты не согласны с госпожой Набиуллиной. По словам аналитика ИК «Алор» Алексея Антонова, сейчас как раз можно говорить о том, что ставки по ипотеке достигли дна. «Банки размещают средства исходя из рисков и доходности, но на фоне роста доходности ОФЗ по длинным бумагам 10−20 лет она составляет около 8,7% годовых, падать некуда, — поясняет он.— ОФЗ — рыночная безрисковая ставка, учитывая, что по ипотеке существуют риски невозврата, премия к ОФЗ должна быть хотя бы 1−1,5 п. п., и это значение уже достигнуто. Чтобы ставки снижались, необходимо их субсидирование государством».

Главный экономист «ПФ Капитал» Евгений Надоршин подтверждает: период дешевых денег в стране закончился и банки ожидают роста ставок по депозитам уже в ближайшее время. «Для достижения ставки по ипотеке в 6−7% нужно не только удержать инфляцию около ориентира ЦБ, но и снизить риски, — поясняет эксперт.— Если политические факторы останутся таким же генератором повышенных рисков, достичь запланированной ставки будет фактически невозможно».

Впрочем, учитывая настрой регулятора и правительства, участники рынка не торопятся вслед за Райффайзенбанком объявлять о планах удорожания ипотечных кредитов. Так, в ВТБ «Ъ» заверили, что не рассматривают вопрос изменения ставок. Не планируют повышать их и в Связь-банке. В Сбербанке от комментариев отказались. Принадлежащий ЦБ банк «Открытие» с 20 августа, наоборот, снизил ставки по всем программам ипотечного кредитования. «Для розничного бизнеса долгосрочные ставки фондирования в банке не увеличивались в последние месяцы, — пояснила управляющий директор управления развития ипотечного бизнеса банка Анна Юдина.— Развитие ипотечного кредитования является приоритетным направлением бизнеса банка “Открытие”».

Однако не все игроки столь оптимистичны. По словам управляющего директора по розничным продуктам Абсолют-банка Антона Павлова, банк пока не планирует корректировать ставки, но будет следить за ситуацией на рынке. «Возможно, если тренд в ближайшие месяцы развернется и основные игроки начнут повышать ставки, мы также будем пересматривать свои условия, — говорит он.— Потенциал для снижения банки исчерпали еще в начале года, именно по этой причине снижения ставок по ипотеке на протяжении последних шести месяцев почти не происходило».

В банке «Дельтакредит» также пока не планируют повышать ставки, но не исключают этого. «Повышение ставки по ипотеке при текущей экономической ситуации вполне объяснимо, доходность ОФЗ с начала лета увеличилась где-то на 120 б. п., и это отразилось на стоимости привлечения фондирования, — поясняет зампред правления “Дельтакредита” Елена Кудлик.— Ситуация на рынках капитала вряд ли быстро стабилизируется, поэтому в ближайшее время многие игроки ипотечного рынка могут рассмотреть вопрос о повышении процентных ставок».

Бум или отчаяние: почему бурно растет ипотечный рынок

В июле было выдано кредитов на 245-255 млрд рублей — это в 1,6 раза выше июльской отметки в 2017 году, показали предварительная оценка компании Дом.рф. Почему россияне стать активно брать кредиты на жилье и чего ждать?

Рынок ипотеки растет в первую очередь за счет новых кредитов: за семь месяцев рефинансирование составляет 14% всей выдачи ипотечных кредитов, показала статистика Дом.рф.

РИА Новости

Активный рост ипотечного кредитования связан с тремя факторами. Во-первых, снижаются ипотечные ставки, причем речь идет о существенном снижении. Так, в 2015 году ставки по ипотечным кредитам составляли 13%, а сейчас в среднем по стране около 9,6%, причем на новостройки они ниже и составляют 9,3%, а на вторичное жилье — 9,6%. Снижение ставки позволяет существенно снизить ежемесячные платежи.

Во-вторых, сейчас существует больше количество специальных программ кредитования для молодых семей и госслужащих как в Москве, так и в регионах. Такого объема выдаваемых по специальным программам кредитов под 6% годовых в нашей стране не было никогда. Бюджетники, врачи, учителя — все те категории населения, которые не могут купить на рынке, могут по специальной программе выплачивать ипотеку под 6% годовых. Это очень важный фактор.

В-третьих, в последние 4 года снижаются цены на недвижимость. В среднем по стране стоимость жилья составляет около 50 000 рублей за квадратный метр. Есть регионы, в которых квадратный метр стоит 34 тысячи рублей, что соответствует стандарту Минстроя. Похоже, что кроме низких ставок, специальных программ со специальными ставками и снижения цен на недвижимость, нет никаких других причин для увеличения ипотечного кредитования в нашей стране. Но этого вполне достаточно.

Надо также заметить, что сейчас наблюдается снижение первоначального взноса до нулевой отметки. Например, банк «ВТБ» выдает ипотечные кредиты при нулевом первоначальном взносе. Такая стратегия выглядит рискованной для банка. Первоначальный взнос должен существовать обязательно для того, чтобы доказать, что заемщик кредитоспособен. Банкам нужно очень тщательно проверять насколько клиент сможет в течении 25−30 лет сохранять уровень своих выплат. Это серьёзная задача. Но банки выполняют это требование по-разному. В основном, для подтверждения выплат используется справка 2НДФЛ и проверяется уровень закредитованности. При подаче заявления на кредит, как правило, клиент обязан указать в анкете все свои кредиты и уровень выплат по ним. При принятии решения о выдаче ипотечного кредита банки также смотрят, какое количество иждивенцев приходится на заемщика из числа малолетних и людей пенсионного возраста и какое есть движимое и недвижимое имущество в распоряжении.

То есть банку до выдачи кредита приходится провести большой объем исследований, которое называется «предкредитное обследование заемщика». Кроме того, выдача ипотечных кредитов требует работы страховщиков, которые проводят страхование предмета залога и жизни заемщика.

Таким образом банки пытаются защититься от недобросовестных заемщиков. Конечно, от форс-мажорных обстоятельств все предпринимаемые кредитными организациями усилия это не гарантирует.

Пузырь который лопнул

В мире рынок заложенных квартир очень активен и как правило по объему равен рынку новостроек. В случае, если заемщик не может полностью выплатить кредит, банк как правило осуществляет перерасчет задолженности и возвращает клиенту часть средств, а ипотечную квартиру выставляет на продажу, и такие объекты недвижимости активно обращаются на рынке.

Факторы ипотечного рынка создали в России уникальную ситуацию: сейчас весь объем ипотечных кредитов составляет 10% от ВВП. История же развития ипотечного рынка у нас в стране насчитает старт с 1991 года, когда появился соответствующий закон о залоге недвижимости в котором земля даже не указывалась как предмет ипотеки. В 1998 году был принят закон о залоге недвижимости или ипотеке, по которому мы и работаем до сих пор с применением множества поправок.

В начале 2000-х годов объем ипотечного жилья в России составлял лишь 1% ВВП — это мизерный уровень по сравнению, например, с европейскими странами, где этот показатель составляет 50−60% ВВП, а в некоторых странах доходит до отметки 80% ВВП. Получается, ипотечный рынок на практике представляет собой огромную часть экономики, сравнимую с уровнем производства в той или иной стране. В России рост ипотеки с 1% до 30% ВВП за 30 лет можно считать хорошей динамикой, причем учитывая сближение уровня ставок по спецпрограммам кредитования в 6% с ключевой ставкой ЦБ и выдачу кредитов на срок до 25−30 лет, рынок развивается в нужном направлении.

Опасаться, что ситуация в России будет развиваться по сценарию надувания и схлопывания ипотечного пузыря, как это случилось в 2008 году в США, пока рано. Хорошие темпы роста ипотечного кредитования являются оптимистичным сигналом в экономике. При условии, что ЦБ будет регулировать банковское законодательство для того, чтобы не допустить перегрева ипотечного рынка, как случилось в других странах, сделавших ставку на ипотечные займы как рычаг роста для экономики.

Доступной ипотеке в России предрекли скорый конец

Американские санкции в отношении госдолга и банков РФ могут стать причиной повышения ставок по ипотеке. Рост возможен уже осенью 2018-го. Об этом сообщает аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН.ру).

«Наиболее опасны для отечественной экономики санкции против госдолга и банков. Анонс этих мер уже привел к распродаже российских ценных бумаг и обвалу рубля. Буквально за десять дней курс отечественной валюты снизился более чем на восемь процентов, с 62,5 рубля за доллар в конце июля до 67,7 рубля 10 августа, — отмечают аналитики. — Одновременно доходность десятилетних российских госбумаг (облигаций федерального займа) достигла отметки 8,32 процента годовых впервые с января 2017 года, а индекс РТС просел до минимума с 24 августа 2017-го».

РИА Новости

Изменение уровня доходности государственных облигаций приведет к росту ключевой ставки Центробанка и, следовательно, к увеличению ставок по кредитам населению, в том числе, по ипотеке, считают специалисты ИРН.ру.

По их прогнозу, в случае введения санкций в отношении российского госдолга ипотека может начать дорожать уже осенью 2018-го.

Ранее аналитики ипотечного регулятора ДОМ. РФ опубликовали данные по ипотечным ставкам. По статистике регулятора, ипотека в России последовательно дешевеет. В частности, летом 2018-го средневзвешенная ставка выдачи составила 9,56 процента, это на 1,8 процентного пункта меньше, чем год назад.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *