Как не надо оформлять ипотеку. 5 самых распространенных ошибок ипотечных заемщиков

Ипотека – не просто кредит, а образ жизни на долгие годы. И хотя банки сегодня стараются максимально упростить процесс оформления жилищного кредита, выбирать банк и программу нужно ответственно. Так как же правильно оформить ипотеку на квартиру и каких ошибок надо избежать?

Ошибка 1: Взять кредит на долгий срок

Именно большой срок кредита позволяет взять ипотеку тем, чей доход невысок: ежемесячная выплата меньше при большем сроке. Но есть одно «но».

Дело в том, что кредит на 20–30 лет имеет смысл брать только тем, кто планирует погасить его досрочно. Огромная переплата не позволит существенно уменьшить ежемесячный взнос. В итоге разница между ежемесячным взносом при ипотеке на 15 и на 20 лет может составлять всего 2–5 тыс. рублей. Увеличивать ли за эти деньги срок кредита на 5 лет – выбор заемщика.

Ошибка 2: Ориентироваться только на ставку

Ставка по ипотеке действительно один из главных критериев, по которому можно оценить ее выгодность и размер итоговой переплаты. Но ориентироваться только на ставку неправильно: есть еще банковские комиссии, обязательное страхование, необходимость арендовать ячейку и десяток других статей расходов, без которых получить ипотеку в конкретном банке с низкой ставкой невозможно. В итоге окончательная, так называемая эффективная, ставка (ставка, учитывающая все прочие расходы по получению кредита и показывающая реальную его стоимость) может вырасти на 2–4 процентных пункта.

Ошибка 3: Игнорировать госпрограммы

Среднестатистический заемщик привык думать, что госпрограммы не для него. Однако сегодня на рынке есть много государственных льготных программ, направленных на облегчение ипотечного бремени заемщиков разных категорий, даже тех, кто не считает себя льготником. Например, с 1 января действует ипотечная госпрограмма для всех, у кого родится второй, третий или последующий ребенок. Они могут взять ипотеку под 6% годовых. Для родителей двоих детей эта программа действует на протяжении 3 лет, у кого больше детей – 5 лет. Также есть специальные госпрограммы для молодых семей, военных и т. п.

Ошибка 4: Не получить налоговый вычет

Удивительно, но до сих пор некоторые заемщики не знают о том, что могут вернуть себе 13% от стоимости квартиры (но не более 260 тыс. рублей), а также 13% от уплаченных банку процентов по кредиту. Если получаешь «белую» зарплату и исправно платишь налоги, за год реально вернуть сумму, не превышающую размер уплаченных налогов. Остаток суммы можно получить в последующие годы.

Ошибка 5: Скрываться от банка в случае увольнения

Потеря работы, болезнь, вынужденные крупные траты – проблемы с платежеспособностью могут возникнуть у любого заемщика, и банк об этом знает. Поэтому не платить и скрываться, накапливая пени за просрочку платежа, – глупая политика. Для банка отбирать квартиру за долги – процедура довольно хлопотная, поэтому в большинстве случаев он предложит рефинансирование ипотеки, увеличив срок и уменьшив ежемесячный взнос, а то и вовсе предоставит заемщику ипотечные каникулы.

Все что нужно знать об ипотеке и последние новости о снижении процентных ставок

Крупнейший российский банк — государственный Сбербанк — объявил о рекордном снижении ставок по ипотеке. Об этом рассказал лично глава госбанка Герман Греф в ходе годового собрания акционеров банка, трансляция которого шла на странице Сбербанка на Facebook.

Как отмечается в сообщении госбанка, которое имеется в распоряжении «Ленты.ру», базовые ставки по ипотеке с 9 июня будут снижены на 0,3-0,5 процентных пункта, в зависимости от категории клиента. Таким образом ставки по кредитам будут снижены до 7,1-9,5 процентов годовых при условии страхования жизни заемщика и подтверждения дохода клиента.

Параллельно Сбербанк запустил промоакцию для покупателей жилья на первичном рынке. Таким клиентам госбанк предлагает оформить ипотеку до 31 августа по еще более низкой ставке. Минимально возможная ставка составит всего 6,7 процента, что является рекордом. Однако в этом случае клиент должен получать зарплату в банке, а минимальная сумма должна составить не менее 3,8 миллиона рублей.

Банки вынуждены снижать ставки по ипотеке и другим кредитным продуктам вслед за решениями Банка России, который на протяжении нескольких лет планомерно снижает ключевую ставку, делая заемные средства более доступными.

Для зарплатных клиентов Сбербанка базовую ставку снизят до 9,1%, для остальных заемщиков — до 9,4%. Максимальный размер снижения составит 0,9 процентных пункта, а минимальная ставка — 6,7% годовых, говорится в пресс-релизе банка. НОВОСТИ ПО ТЕМЕ Центробанк обяжет работодателей давать на выбор три зарплатных банка Сегодня еще один банк остался без лицензии Банковские карты будут блокировать за сомнительные операции Банковские комиссии скоро понизятся Центробанк открыл летний сезон отзыва лицензий и вывел из игры еще один банк Диапазон снижения ставок составит от 0,3, до 0,5 процентных пункта в зависимости от категории клиента. В результате базовые ставки опустятся до 7,1−9,5% при условии страхования жизни и подтверждения дохода, передает «Интерфакс». Так же Греф объявил о запуске промоакции по ипотечным кредитам при покупке жилья на первичном рынке, которая продлится до конца августа. По акции можно будет получить дополнительную скидку к базовым ставкам в размере 0,4 процентных пункта для кредитов с суммой от 3,8 миллиона рублей. С учетом акции диапазон ставок составит 6,7−9,1% при условии страхования жизни и подтверждения дохода. В марте Греф обещал, что в течение одного-двух лет Сбербанк снизит ставки по ипотеке до 7% годовых. На тот момент ставка банка по ипотечным кредитам составляла 10,4-10,5%. В последнем послании президента Федеральному собранию Владимир Путин призвал снизить ставку по ипотеке до 7-8% годовых.

Я хочу взять ипотеку. Что нужно знать?

1

Самое главное: денег хватит?

У каждого банка есть своя универсальная формула: сумма выплат по всем кредитам не должна превышать определенного процента от совокупного дохода семьи. В зависимости от банка показатель может быть 50%-70%. Грубо говоря, при доходе в 100 тысяч нормально жить можно при выплатах тысяч в 45. Если же ваша заявка будет рассматриваться банком, который готов на платежи учитывать 70% от дохода, то будут смотреть в том числе и на размер вашего дохода: допустим, совокупный доход составляет 300 000 рублей, то ипотеку вам дадут, а вот если ваш доход 50 000р, то нет. Впрочем, вам и самим важно понимать, какой для вас психологический потолок по деньгам. Самое главное правило — комфортный платеж не на пределе возможностей.

2

На какой срок лучше брать?

Однозначного ответа нет. Понятно, что чем больше срок, тем меньше ежемесячный платеж, но тем больше вы заплатите в итоге. При этом можно взять ипотеку на меньший срок, платить каждый месяц больше, выплатить раньше — и сэкономить на процентах.

3

А как понять, что брать — ипотеку или рассрочку?

Сначала давайте объясним, в чем разница, потому что рассрочка и ипотека — это две принципиально разные вещи. Ипотеку дает банк, рассрочку — девелопер. Основные причины тут две: во-первых, если ваша зарплата, скажем так, не задокументирована, то есть работодатель не может ее подтвердить документами. Во-вторых, если вы собираетесь что-то скоро продать или вообще получить откуда-то много денег. То есть, например, вы покупаете квартиру и знаете, что в течение пары месяцев продадите другую. Тогда рассрочка, как правило, выгоднее. Важно еще и то, что при ипотеке квартира сразу становится вашей, а если вы берете рассрочку, то пока вы не расплатитесь, квартира принадлежит застройщику. Еще, разумеется, важны условия, на которых вам предлагают рассрочку: если процент низкий или его вовсе нет (редко, но бывает) и вы понимаете, что можете платить, например, в течение года-двух много денег, это может быть выгоднее. В любом случае каждое предложение лучше разбирать со специалистом.

4

Хорошо, а что выгоднее покупать в ипотеку — новостройку или вторичку?

Как правило, ставки по новостройкам ниже. Дальше нюансы: если вы покупаете квартиру в новостройке, то въезжаете в нее далеко не сразу, а ипотеку уже платите. Если же вы купили квартиру на вторичном рынке, она сразу открыта для вас. Но опять же — вдруг вы купите такую квартиру, в которой будете год ломать стены и делать ремонт? Еще, конечно, важно сравнивать квартиры, которые находятся в одном районе. В этом случае цены в новых домах могут оказаться значительно ниже — особенно если вы покупаете квартиру в доме, который еще не построили. Хотя в центре Москвы, например, ситуация будет скорее обратная.

5

Расскажите про риски

Скорее не риски, а важные моменты, на которые нужно обратить внимание, если вы решили брать ипотеку. Главное — чтобы платеж по ипотеке был для вас комфортным, не стоит брать ипотеку на пределе ваших возможностей. Все остальное скорее подводные камни. Причем два самых известных — что вы возьмете кредит по одной ставке, а банк ее потом вдруг поднимет и что вы возьмете ипотеку в другой валюте, а рубль рухнет — сейчас практически неактуальны. Валютную ипотеку больше почти не раздают, а изменение ставки в одностороннем порядке запрещено по закону. Это возможно, только если вы вовремя не внесли деньги (см. первый риск) либо нарушили условия кредитного договора, поэтому внимательно читайте его до подписания.

6

А государственные программы помогут?

Да, если вы собрались покупать новостройку. Получить ипотеку по такой программе можно по ставке 10,9–12%. Бывают варианты и ниже, потому что сами застройщики часто понижают ипотечную ставку на новостройки за счет своих средств. Например, компания «НДВ-Недвижимость» предлагает ипотечную программу, где в течение первого года ставка будет 5,99%.

7

Это выгодно?

Если вы готовы закрыть ипотеку досрочно, то да. Например, вы берете кредит на 2,1 миллиона рублей и при этом планируете досрочно закрыть ипотеку в течение года, получив откуда-то деньги — например, продав другую квартиру. Вы оформляете ипотеку на 15 лет со ставкой 5,99% на первый год и этот первый год платите 17 832 рубля в месяц. И если вы уверены, что в течение одного года погасите кредит, то выходит, что заплатите вы на 128 342 рубля меньше, чем платили бы, если бы взяли ипотеку по стандартной программе со ставкой 11% годовых. Если же у вас нет припасенных денег, то тогда вам важно смотреть не на ставку в первый год, а на все время.

8

Ну так что, все-таки брать или не брать?

Как вы уже поняли, мы не можем ответить на этот вопрос за вас. Главное, что надо учитывать, — свои силы и возможности. Очевидно, что далеко не все могут купить квартиру без ипотеки, а во многих случаях деньги, которые вы будете платить за ипотеку в месяц, окажутся меньше, чем цена аренды квартиры — которая к тому же может повышаться, а владелец квартиры может выкинуть вас оттуда, как правило, в любой момент. Если же вы берете ипотеку, то хоть и платите каждый месяц в течение долгого времени, но вы хотя бы платите за свою квартиру. По статистике некоторых банков, средний срок погашения ипотеки в России — семь лет. Но чтобы попасть в этот процент, нужно выполнить ряд условий: оценить свои возможности, точно понять, что вы можете себе позволить, соблюдать строгую дисциплину с платежами — ну и не ошибиться с договором, банком и застройщиком. Все первое по силам вам самим, а для последнего лучше найти специалиста.

Что нужно знать об ипотечном кредите

Предварительная подготовка

На первом этапе нужно определить Ваши желания и возможности. В связи с тем, что цены на недвижимость меняются, нужно сделать предварительный обзор рынка, чтобы выявить среднюю цену будущей квартиры. У всех критерии разные. Даже в одной ценовой категории приходится между чем-то выбирать. Например, кому-то более важна транспортная доступность, близость к метро, чем несколько дополнительных квадратных метров, но на самом краю города. Другие предпочитают 1-комнатную квартиру в новом доме с большой кухней — против 2-х и даже 3-х комнатной хрущевки 60-х годов с общей площадью 40м., смежными комнатами и кухней 5 метров.

Когда Вы определились с типом квартиры и имеете представление о приблизительной цене, можно подходить к следующему вопросу — какую сумму Вы готовы выплатить в качестве первоначального взноса. Обязательно учитывайте, что чем больше эта сумма, тем более надежным партнером вы будете в глазах банка.

Затем нужно оценить, какую часть месячного дохода Вы готовы отдавать банку в виде процентов по ипотеке. Подумайте о поручителях. В ряде случаев, например при небольшом профессиональном стаже, поручителей может потребоваться несколько.

Поиск банка

Сложность этого выбора связана не только выбором самого банка, но еще и видом ипотечной программы, которая предлагается банком. Зачастую возникает ситуация, когда в одном банке при заявленных низких процентах конкретная программа оказывается менее выгодной, чем в другом, где процентные ставки могут быть и выше. Следует учитывать, что кроме ставки по кредиту (которая в реальности оказывается выше на 1-2%) остается еще ощутимая часть так называемых «скрытых платежей» в виде дополнительных сборов и комиссий (например, снятие наличности, обслуживание счета и т.д.).

Выбирая между банками и ипотечными программами, нужно уделять внимание срокам кредита, схемам ежемесячных платежей, минимальной сумме первоначального взноса, требованиям к страховке, а также пакету документов, необходимых для подтверждения платежеспособности. Также не стоит забывать о том, что не все банки готовы кредитовать квартиры на вторичном рынке.

Предоставление документов банку

Основной перечень документов (кроме паспорта) необходим банку для подтверждения платежеспособности клиента. В зависимости от выбранного финансового учреждения этот список может сильно отличаться. Кроме «стандартного набора» в виде копий паспорта, свидетельства пенсионного страхования, ИНН, свидетельств о браке или разводе, свидетельств о рождении детей, военного билета (для мужчин призывного возраста), могут потребоваться копии диплома, брачного контракта, справки из наркологического или психоневрологического диспансера. Если зарплата официальная, то предоставляется справка по форме 2-НДФЛ с места работы. Тем же, у кого доход «серый», придется искать банк, которому будет достаточно справки о доходах в свободной форме. Таких банков значительно меньше, что может сказаться на тарифе услуг.

Выбор квартиры

После согласия банка на выдачу ипотечного кредита можно смело приступать к поиску квартиры. В процессе предварительного обзвона предложений важно поднимать вопрос о готовности продавца провести сделку по «полной стоимости» объекта (если квартира в собственности менее 3-х лет, то при ее продаже продавец обязан заплатить подоходный налог в размере 13% с суммы, превышающей 1 млн рублей, вследствие чего такие сделки обычно проводятся по сумме чуть ниже 1 млн рублей по договору, а остальное оформляется дополнительным соглашением — вариант, категорически неприемлемый банком). Это существенно снижает выбор квартир для приобретения через ипотеку на вторичном рынке.

При поиске в новостройках неплохо предварительно сверять с Вашим банком возможность кредитования квартиры в конкретной строительной компании.

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ — кредит, выдаваемый банком под залог недвижимого имущества.

ИПОТЕЧНЫЙ БРОКЕР — лицо, помогающее заемщику получить ипотечный кредит в банке. Посредник между банком и заемщиком.

КРЕДИТНАЯ ИСТОРИЯ — информация о том, какие кредиты брал и как выполнял обязательства по их погашению заемщик в прошлом.

ПОРУЧИТЕЛИ — лица, гарантирующие возврат долга заемщиком. Если по каким-либо причинам заемщик не может погашать кредит, расплачиваться за него придется поручителям.

СОЗАЕМЩИКИ — лица, которые берут кредит вместе с заемщиком и вместе с ним погашают задолженность перед банком. При определении максимальной суммы кредита доходы созаемщиков учитываются.

АНДЕРРАЙТИНГ ЗАЕМЩИКА — оценка его платежеспособности.

ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС — сумма, необходимая заемщику для получения ипотечного кредита. Согласно новой редакции Федерального закона «Об ипотечных бумагах» первоначальный взнос должен составлять 20% от стоимости жилья.

ЭФФЕКТИВНАЯ ПРОЦЕНТНАЯ СТАВКА — реальная стоимость кредита, о которой банк по закону обязан проинформировать заемщика до подписания кредитного договора. Обычно она превышает анонсируемый размер ставки на 2-4%.

КРЕДИТНЫЙ ДОГОВОР — договор, по которому банк обязуется предоставить кредит, а заемщик — возвратить полученную сумму с процентами.

ТИТУЛЬНОЕ СТРАХОВАНИЕ — страхование риска утраты права собственности на недвижимость.

АННУИТЕТНЫЙ ПЛАТЕЖ — это равный по сумме ежемесячный платеж по кредиту, который включает в себя сумму начисленных процентов за кредит и сумму основного долга.

ДИФФЕРЕНЦИРОВАННЫЙ ПЛАТЕЖ — форма погашения кредита, при которой размер ежемесячных платежей с каждым разом уменьшается. Платеж состоит из фиксированной суммы, идущей на погашение основного долга, и уменьшающейся части — процентов по кредиту, которые рассчитываются исходя из суммы остатка задолженности.

ВЫГОДОПРИОБРЕТАТЕЛЬ — лицо, получающее страховую выплату при наступлении страхового случая. При ипотечном кредитовании выгодоприобретателем является банк.

ФЕДЕРАЛЬНАЯ РЕГИСТРАЦИОННАЯ СЛУЖБА (ФРС) — государственный орган, регистрирующий права собственности на недвижимость в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним.

В значительной степени может упростить процедуру поиска квартиры, удовлетворяющей всем требованиям банка, обращение к квалифицированному риэлтору. Кроме возможности дополнить выбор «незасвеченными» на общедоступных площадках объектами, риэлтор может аргументировано воздействовать на продавцов, не уверенных в необходимости проведения сделки по «полной стоимости». Также риэлторы обычно берут на себя сбор копий правоустанавливающих документов на квартиру.

Следует отметить, что банк не одобрит выбранную квартиру, пока не будет заключения независимой оценочной компании. Тут проблем с поиском возникнуть не должно, так как банк обычно сам рекомендует оценщиков. Но стоимость услуг по оценке квартиры ляжет, разумеется, на Ваши плечи.

Проведение сделки

Поскольку большую часть контролирующих функций при проведении сделки берет на себя банк, обычно все договора (кредитный, страховой, купли-продажи) подписываются в одном из его офисов.

В день подписания этих договоров покупатель должен предварительно рассчитаться с продавцом. Почему предварительно? Дело в том, что право собственности на квартиру переходит к покупателю не в момент подписания договора купли-продажи, а после его регистрации в Федеральной регистрационной службе. Срок нахождения договора в регистрационном учреждении определен законом 122-ФЗ и составляет 1 месяц.

Причем бывает так, что в регистрации отказывают. Если опустить редкие экзотические случаи, то порядка 90% отказов приходятся на технические ошибки. Такой ошибкой может быть, например, опечатка в реквизитах одной из сторон или других ключевых сведениях. Это скорее исключение для договора, прошедшего через банк, но, тем не менее, прецеденты имеются. В этом случае весь пакет документов после исправлений придется подавать заново, а это еще 1 месяц.

Таким образом, мы имеем 1-2 месяца, когда квартира находится в «подвешенном» состоянии. Ясное дело, что покупатель не хочет расставаться с деньгами, пока его не признают собственником; а продавец боится остаться без денег, если покупатель станет владельцем раньше времени. На этот случай предусмотрены безопасные способы расчета, которыми разумно воспользоваться в том же банке, где и взят ипотечный кредит.

Если оплата производится наличными, то деньги закладываются в банковскую ячейку. Перед закладкой деньги пересчитываются и проверяются (процедура проверки платная). Заключается отдельный договор, в котором прописываются условия доступа к ячейке. Если регистрация проходит успешно, то продавец документально подтверждает переход права собственности к покупателю и получает доступ к деньгам. Если же в обозначенный срок сделка не состоится, то покупатель сможет забрать деньги обратно.

Достаточно распространена «схема с конвертами», когда сумма разбивается на 3 части — конверта. Выдача денег в этом случае идет в следующей очередности: 50% после регистрации договора, 40% после выписки (если в квартире были постоянно зарегистрированные лица) и 10% после фактического освобождения квартиры, передачи ключей и подписания Акта приемки-передачи.

Средняя стоимость аренды сейфовой ячейки составляет порядка 1500 руб. в месяц.

При безналичном расчете используется специальный аккредитивный счет. Пересчет и проверка не требуются. Также заключается договор, где указываются условия доступа к счету. Средняя стоимость услуги — 1500-2000 руб. в месяц.

Возможные дополнительные расходы на этом этапе:

— если первоначальный взнос хранится на банковском счете, а покупатель просит выплатить стоимость квартиры наличными. В этом случае средства придется обналичивать. Обычно это 0,5-1,5% от суммы;

— если продавцу требуется перевод денег в другой банк. В среднем это обойдется в 1,5% от суммы, но, обычно, не более 2000 руб.;

— если валюта расчетов, выбранная продавцом, не совпадает с валютой, в которой получен кредит покупателем. Потеря на конвертации может составить 0,5-1,5% от суммы.

От регистрации до владения

При отсутствии технических ошибок срок регистрации права собственности обычно составляет 1 месяц. Следует отметить, что регистрация собственности, приобретенной по ипотеке, идет с обременением. Ведь в договор купли-продажи при ипотечном кредитовании обязательно включается пункт о том, что данная квартира с момента ее приобретения заемщиком находится в залоге у банка. Эта же информация о залоге банка будет отражена в Свидетельстве о регистрации права собственности в графе «Обременения».

После получения Свидетельства о регистрации в Федеральной регистрационной службе происходит фактическая передача квартиры. Передаются ключи, проверяется отсутствие задолженностей по коммунальным платежам и подписывается Акт приемки-передачи жилого помещения. Для чего нужен этот Акт? Представьте, что пока оформляются документы, в квартире произошла протечка, залило соседей. Кто должен отвечать? До подписания Акта — продавец. Поэтому, только с момента подписания Акта приемки-передачи Вы становитесь полноправным владельцем купленной квартиры.

В какой валюте брать ипотечный кредит?

Так уж исторически сложилось, что для выдачи кредитов, банку нужно самому закупить определенное количество денежных средств. Рубли, как правило, закупаются на российском межбанковском рынке; валюта — у западных кредитных учреждений. Из-за того, что ставка рефинансирования Центробанка ~8,5%, а ставка рефинансирования ФРС (Федеральной резервной системы США) менее 1% — процент по рублям выше, чем процент, под который западные кредиторы выдают займы в валюте. Поэтому, надо отдать должное, для обычных заемщиков кредит в валюте долгое время был выгоднее по определению.

Следует также отметить, что популярности валютным кредитам добавил устойчивый рост курса рубля в течение нескольких лет подряд. Выгода заемщиков была очевидна: получая зарплату в рублях, каждый месяц можно было платить все меньше и меньше.

Но после начала кризиса 2008 года и абсолютной непредсказуемости валютного рынка, связываться с нерублевыми кредитами стало рискованно, что и проявилось в феврале 2009г. — когда доллар «подскочил» до отметки в 36 руб. Это вызвало панику среди валютных заемщиков, и многие срочно рефинансировали кредит в рубли, потеряв на этом крупную сумму.

Сейчас позиции валютного рынка настолько нестабильны, что долгосрочный кредит в долларах или евро, для тех, кто имеет постоянный доход в рублях, является ловушкой. При резком повышении курса валюты рублевый эквивалент ежемесячного платежа автоматически вырастет. Доход же при этом не изменится, что приведет к потере платежеспособности, и, следовательно, банкротству.

Таким образом, ссуда в валюте предпочтительна лишь в том случае, если Ваш доход привязан к курсу доллара или евро.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *