Новые плюсы покупки дома ИЖС по законодательству 2018 года

Чаще всего главным плюсом дома на участке ИЖС называют возможность прописки. Но многим важнее другие аспекты.

– Прозрачность процедуры, защита от признание постройки самовольной

– Для домов ИЖС есть льготы по налогам, вычеты, можно использовать ипотеку и материнский капитал.

– Регистрация по месту жительства

– Земельный налог и налог на имущество физлиц

– Параметры, где разница между ИЖС и дачным/садовым участком невелика: кадастровая стоимость, подключение к коммунальным сетям, стоимость потребляемых ресурсов, обслуживание территории.

Дом будет жилым

Категория «земли населенных пунктов» и вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС) в 2018 году обеспечивают наиболее прозрачную и понятную процедуру регистрации построенного на участке дома в качестве жилого. Есть генплан поселения, есть правила землепользования и застройки, то есть градостроительные документы, размещенные в открытом доступе. На их основании собственник участка ИЖС может получить градплан своего надела, где будут указаны параметры возможной застройки — процент застройки участка, необходимые отступы от границ, высотные ограничения, охранные ограничения и др.

Чтобы построить дом на участке ИЖС, надо учесть эти требования при разработке схемы планировки участка и проектировании дома. Затем землевладелец получает разрешение на строительство дома. В районную администрацию подается заявление с эскизом дома, его параметрами и схемой размещения на участке. Интересно, что отступы от соседских построек придется соблюдать тому землевладельцу, кто будет получать разрешение на строительство позднее соседа.

Вместо эскиза для получения разрешения можно предоставить часть проекта, где есть все фасады, размеры, поэтажные планы.

Построенный в соответствии с разрешением на строительство дом оформляется в собственность владельца в качестве индивидуального жилого дома.

Зачем необходима формулировка «жилой дом»?

Во-первых, затраты на покупку или строительство дома ИЖС отчасти можно возместить за счет налогового вычета, который составляет 13% от суммы в 2 млн руб. и еще 13% от суммы уплаченных процентов по кредиту, если была ипотека.

Домовладельцу надо подать заявление в ФНС, подтвердить затраты на покупку участка и строительство, платежи по кредиту, предоставить выписку из ЕГРН, справку 2-НДФЛ.

Затраты могут включать сумму покупки участка, расходы на стройматериалы и на услуги строительной компании/бригады, в том числе на отделку.

Если же дом построен на земле для дачного строительства, и зарегистрирован как нежилое строение без права регистрации, право на вычет у домовладельца отсутствует. Точно так же не смогут получить налоговый вычет и будущие покупатели такого дома. Это снижает его ликвидность.

Во-вторых, для приобретения нежилого дома (садового, дачного дома, нежилого строения и пр.) нельзя воспользоваться материнским капиталом, жилищными сертификатами по программам для отдельных категорий граждан. Тогда как для домов ИЖС все эти возможности доступны.

В третьих, нельзя получить ипотечный кредит: немногие банки, кредитующие покупку загородной недвижимости, оговаривают, что программа действует исключительно для приобретения жилого дома (или его строительство).

По закону «о ведении гражданами садоводства и огородничества..», который вступает в силу в июле 2019 года, садовый дом может быть признан жилым, и уже прописана процедура придания этого статуса. Она аналогична процедуре признания жилья аварийным: экспертиза, решение межведомственной комиссии и т.д. Но практики принятия таких решений нет.

И в-четвертых, вопрос регистрации по месту жительства. Оформление прописки, несложное для домов ИЖС, часто требует судебного решения для домов на садовых и дачных участках. Для семей, у кого дом в дачном поселке единственное жилье, это важный фактор.

Налоги: в чем различия?

По земельному налогу в Ленобласти ставки для земли ИЖС и для дачных участков не отличаются — 0,3% от кадастровой стоимости участка. На территории Петербурга — 0,042% для дачных участков, 0,01% — для участков под жилыми домами.

При этом кадастровая стоимость земли для индивидуальных участков, что дачных, что для ИЖС невелика: в Ленобласти в популярных у петербуржцев ближних к мегаполису районах сотка оценена в 7,5 тыс. руб., в дальних — 1,25 тыс. руб.

Как видно, кадастровая стоимость домов ИЖС и дачных отличается незначительно.

Важно, что в Петербурге до конца 2018 года должна быть проведена оценка, и данные скорее всего изменятся в большую сторону. Ленобласть в этом году переоценку провести не успеет, и налоги за 2017 год рассчитают по старым данным.

Что касается стоимости потребляемых ресурсов, то разница есть между регионами (и поставщиками). Стоимость обслуживания в коттеджных поселках также не определяется категорией участков, ИЖС или садовых и дачных. Она зависит от набора услуг и класса самого поселка. Ответственность за уборку дорог, вывоз мусора, которая по закону лежит на администрации поселения, по факту реализуется управляющей компанией поселка, что на земле ИЖС, что на дачной или садовой.

Если говорить о подключении домов к электросетям или газопроводу, такая возможность есть и у дачных, и у жилых домов. Цена вопроса зависит не от назначения дома, а от близости точки подключения.

Как расшифровывается ИЖС?

Покупатели при поиске земельных участков сталкиваются с аббревиатурами типов земельных участков. Наиболее часто встречаются земли, предназначенные под ИЖС.

Это означает, что на них можно производить индивидуальное жилое строительство. Но, помимо точной расшифровки, ИЖС несет более глубокий смысл.

Что это такое?

Если говорить о том, что это такое, ИЖС называют частную территорию, на которой можно производить строительство жилых помещений с возможностью получения почтового адреса. Также подобные строения, при надлежащей оснастке, позволяют осуществлять постоянное проживание.

Правовой статус земли

ИЖС является одним из многочисленных правовых статусов земли, которые присваиваются ей при образовании каждого нового участка.

Помимо этого типа, граждане также могут приобрести наделы:

ДНТ/ СНТ ― дачного/ садового некоммерческого товарищества;

ДНП ― дачного некоммерческого партнерства;

ЛПХ ― личного подсобного хозяйства.

Последний вид земель был довольно значимым в 90-е. Однако сейчас он постепенно исчезает. На сегодняшний день наделы данного статуса можно перевести в земли под ИЖС, получив соответствующие привилегии. Статусы землям присваиваются согласно российскому законодательству.

Законодательная база

Статус для земельных участков, предназначенных для ИЖС, определяется 7 статьей Земельного кодекса РФ.

Именно там оговариваются условия о возможности возведения построек для проживания одной семьей с наличием приусадебного участка.

Но при постройке дома на такой территории стоит учитывать еще и 49 статью Градостроительного кодекса РФ. Согласно ей, если участок под ИЖС прилегает к территории поселения или городского округа, то его конфигурация и застройка должны осуществляться в соответствии с общим планом образования.

Расшифровка ИЖС

ИЖС расшифровывается как «индивидуальное жилое строительство». Это означает, что на таких площадях можно возводить собственную недвижимость. При этом, на участке разрешено возводить здания не более, чем в три этажа.

Также, во время проектирования жилья, стоит учесть и другие нюансы. Дом должен находиться не менее, чем:

в 5 метрах от красной линии улицы;

в 3 метрах от красной линии проездов;

в 3 метрах от участка соседей.

При этом стоит учесть, что многоквартирность также является нарушением. Нарушением этого правила будет считаться даже случай, если здание будет рассчитано на 2 семьи с отдельными выходами.

Постройка коттеджа в соответствии с указанными условиями позволит его собственнику получить постоянную регистрацию в нем, а также прописать своих родственников.

Размер надела

Участки, предназначенные для ИЖС, должны иметь минимальный размер в 6 соток. Точную величину таких наделов определяет местная администрация.

В некоторых малонаселенных местностях размеры подобных участков могут доходить до 10-12 соток. Максимальный показатель может составлять 15 соток.

Отличия от других категорий земли

В отличие от ИЖС, участки СНТ, ДНТ и ДНП могут располагаться исключительно на землях сельскохозяйственного назначения. Наделы под ЛПХ более универсальны и могут находиться как на приведенных землях, так и на территории населенных пунктов.

Также дома, возведенные на СНТ/ ДНТ землях, не могут иметь почтового адреса, а также в них довольно сложно зарегистрироваться.

Что лучше?

В отличие от других участков, на которых также разрешено строительство, земли под ИЖС обладают несколькими преимуществами:

Надел под индивидуальное жилое  строительство может войти в программу по обустройству населенных пунктов.

Если приобретается участок под ИЖС, то он будет располагаться в черте какого-либо населенного пункта. Поэтому он может обладать вполне развитой инфраструктурой.

Участки имеют довольно высокую рентабельность.

Владельцы земель под ИЖС, в отличие от владельцев ДНТ/СНТ, не обязуются вкладывать финансовые средства в ремонт, прокладывание дорог и новых коммуникаций. За них взносы производят муниципальные органы.

Владелец земли под ИЖС является полностью независимым от любых видов товариществ.

Поскольку все населенные пункты имеют заключенные договора с электрокомпаниями, подведение электросети к дому на земле под ИЖС будет довольно простым.

Также, в связи с тем, что другие типы участков удалены от больших населенных пунктов, рядом с ними может не оказаться магазинов, больниц и прочих благ. Возможны осложнения и с транспортным сообщением. Подведение же к такого рода участкам коммуникаций может быть связано не только с большими проблемами, но и с высокой стоимостью работ.

Плюсы и минусы

Главная цель, с которой ввели земельные участки под ИЖС ― возведение жилья за счет самих будущих собственников. Такой подход имеет выгоды как для государства, так и для самих граждан.

Для последних существует несколько преимуществ, которые привлекают людей к покупке подобных наделов:

часто рядом с участками ИЖС расположена вся необходимая инфраструктура;

мало строгих правовых ограничений, которые могли бы влиять на строительство жилья;

есть возможность участия в государственной программе по помощи в строительстве;

простая процедура получения почтового адреса и регистрации в доме;

дом, расположенный на участке под ИЖС, может выступать в качестве залога к ипотеке.

Но земли под ИЖС обладают не только преимуществами. Так, за ними наблюдается и несколько отрицательных сторон:

законодательство ограничивает возможные размеры участка;

нет возможности возведения здания с двумя раздельными жилищами, это значит, что в доме может комфортно проживать только одна семья;

обустройство участка должно быть выполнено за 3 года с момента получения на него прав собственности;

налогообложение участка под ИЖС несколько выше по сравнению с землями других категорий, но стоит отметить, что после постройки дома можно получить налоговый вычет;

если дом будет построен с нарушением закона, то его могут перевести в статус самовольной постройки, в случае принятия соответствующего судебного решения, такое здание будет подлежать сносу;

если зарегистрированный дом на земле под ИЖС не появится до истечения 10-летнего срока, то налог на такой участок будет удвоен.

Помимо этого, на 2018 год закон имеет множество поправок, которые значительно ограничивают возможности по использованию наделов под ИЖС. К примеру, раньше можно было при помощи судебных органов доказать возможность возведения здания на несколько семей.

Сам термин «индивидуальное жилое строительство» заведомо запрещает использовать участки для проведения коммерческой деятельности. А запрет на разделение дома и его этажность исключает возможность осуществления малого предпринимательства, например, собственного мини-отеля.

В основном, все недостатки касаются только тех, кто желает приобрести участок для попыток получения какой-либо финансовой выгоды. Те же граждане, которые намереваются получить надел для возведения собственного дома, наоборот, получат куда больше преимуществ при покупке участка, предназначенного для ИЖС.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *