Самые распространенные варианты продажи недвижимости в ипотеке

Если нужно срочно продать заложенную банку по ипотеке квартиру, есть сразу три способа как это можно сделать. В любом случае стоит помнить, что если недвижимость была собственности меньше трех лет, то с дохода от продажи придется заплатить налог в 13%.

Ипотека — самый популярный на сегодня способ обзавестись собственным жильем. Но нередко бывает, что владельцы ипотечного жилья решают по каким-то причинам его продать. Как правильно продать квартиру, заложенную банку по ипотечному кредиту?

Первый вариант — досрочное погашение ипотеки. Для этого нужно найти покупателя квартиры, который согласится приобрести жилье с обременением и сможет дать продавцу денежные средства для досрочного погашения остатка долга.

Для проведения такой сделки сначала необходимо заручиться согласием кредитной организации, которая выдала ипотечный заем. Банку обязательно нужно будет пояснить причину продажи и уточнить условия досрочного погашения. Затем у нотариуса заверяется соглашение между продавцом и покупателем.

Обязательная процедура — это выписка всех проживающих в квартире, включая несовершеннолетних. Далее вносится задаток, его сумма должна быть равна сумме задолженности по ипотеке. После погашения задолженности и снятия обременения с жилья, завершающий шаг — обращение в Росреестр для оформления перехода права собственности. Сложность данного способа заключается в том, что найти покупателя, согласного на этих условиях, непросто, ведь обременение жилплощади как правило настораживает людей.

Второй вариант — продажа с помощью кредитной организации. В этом варианте банк будет вести сделку сам от начала и до конца, вести весь документооборот и даже организует взаимодействие с Росреестром. В этой схеме покупатель размещает денежные средства, равные остатку долга, в банковскую ячейку кредитной организации, а разницу между стоимостью продаваемого жилья и долгом по ипотечному кредиту помещает во вторую ячейку.

После этой процедуры банк оповещает Росреестр о погашении кредита, и с жилплощади снимается обременение. Этот способ также может быть не выгоден заемщику. Банк в первую очередь будет думать о своих интересах и вряд ли пойдет на поиски покупателя квартиры, готового заплатить за нее по максимуму. Фактически, банк устроит любая сумма свыше остатка по кредиту.

Третий вариант — продажа долговых обязательств. Этот вариант подразумевает передачу продавцом долговых обязательств перед кредитной организацией, то есть оставшаяся часть задолженности по ипотеке переоформляется на покупателя. В этом способе нет ничего сложного: банку предоставляется стандартный пакет документов, а переоформлением задолженности в Росреестре занимается банк.

В случае переоформления задолженности в качестве покупателя может выступить другой банк. Это очень часто встречается, так как ежегодно банки снижают процентную ставку по кредиту, и заёмщик, естественно, захочет провести перекредитование в банке с более лояльными условиями. Заемщику, несомненно, этот вариант очень выгоден, а вот банкам нет.

Кредитные организации очень щепетильно относятся к новым клиентам, опасаясь, что они не смогут вовремя расплатиться с долгами. Поэтому, далеко не каждый банк согласится на подобную переуступку.

Не так уж важно, какой способ окажется удобней, главное — соблюдать все установленные правила и грамотно осуществлять продажу ипотечного жилья. И стоит знать еще один нюанс: продавцу ипотечной жилплощади необходимо будет заплатить налог в размере 13%, если недвижимость была в его собственности меньше трех лет и была продана по более высокой цене, чем куплена.

Как продать ипотечную квартиру: основные схемы и правила

Тяжелое финансовое положение, желание заработать или же планы по расширению жилплощади — какими бы ни были причины продажи ипотечной квартиры, процесс будет иметь свои особенности и трудности. Эксперты напомнили, что важно знать при продаже квартиры из-под залога.

Повод для продажи

Имеет смысл продавать ипотечную квартиру в том случае, если человек расширяет жилплощадь, переезжает из «однушки» в «двушку», и ему осталось выплатить по ипотеке относительно небольшую сумму.

«Еще один момент — это небольшой кредит на покупку квартиры на этапе котлована. После того, как квартира уже будет построена, ее стоимость может вырасти на 70-80%, и цена продажи перекроет ипотечный платеж. Но здесь есть риск того, что дом не смогут построить вовремя, возникнут проблемы с застройщиком».

Продавцы ипотечной квартиры как никто заинтересованы в получении максимальной прибыли от продажи своей недвижимости. Как минимум им необходимо расплатиться с банком, а по возможности — выручить как можно большую сумму остатка. В этом случае продавцы редко идут на снижение цены.

Рассмотреть вариант скидки имеет смысл в том случае, если владелец продает купленную в  ипотеку квартиру из-за невозможности дальше выплачивать кредит, так как он заинтересован в быстром нахождении клиента.

Как правило, дисконт при продаже ипотечной квартиры всегда присутствует, чтобы уравновесить риски покупателя, разбег составляет от 5% до 25%.

Меняем ипотеку на ипотеку

На начальных этапах продажа ипотечной квартиры практически ничем не отличается от обычной, также нужно организовывать рекламную кампанию, показывать ее. Только теперь всех покупателей нужно сразу предупреждать, что квартира находится в залоге у банка.

После того, как покупатель определился, нужно решить, как именно будет осуществляться продажа. Например, если покупатель сам хочет оформить ипотеку для приобретения квартиры, то можно предложить ему взять кредит в своем банке. «В таком случае банк будет более лоялен к покупателю квартиры, ведь взамен выбывающего заемщика он получает нового».

В отдельных случаях банки, в залоге которых находится недвижимое имущество, предлагают существенные преференции при покупке этих объектов в ипотеку. В частности, ВТБ 24 выдает в такой ситуации льготную ипотеку под 12% годовых, несмотря на то, что ставки банка по стандартной программе на вторичном рынке начинаются от 14%.

Известна также продажа не квартиры, а кредита. «В этом случае подписывается соглашение о переоформлении кредитных обязательств на другого человека, который впоследствии становится и собственником жилья и должником по кредиту. То есть происходит сделка перекредитования с участием трех сторон: банка, первоначального и нового заемщиков», — объясняет юрист Екатерина Нечаева. Таким образом, первоначальный заемщик освобождается от кредита. Однако новому должнику в момент подписания нужно внимательно изучить условия договора, чтобы они не оказались для него крайне невыгодными, обращает внимание собеседница агентства.

Схемы для «живых» денег

Если же покупатель приобретает квартиру за «живые» деньги, то в этом случае существует несколько вариантов продажи.

Так, банк может самостоятельно заниматься продажей квартиры. «Тогда покупатель вносит сумму, необходимую для погашения кредита и выкупа квартиры, в банковскую ячейку того банка, который выдал заемщику (продавцу) кредит. Банк самостоятельно доводит до регистрационной службы сведения о выплате займа и передает туда закладную. После этого совершается регистрация договора купли-продажи и переход прав собственности к новому покупателю».

Впрочем, эту схему, по ее словам, можно проделать и без участия банка. Нужно просто найти покупателя, который согласится заключить предварительный договор купли-продажи, выплатить остаток долга в банке, а уже после этого заключить основной договор купли-продажи квартиры. Таким образом, банк может и не знать о намерении заемщика продать квартиру. Правда, в этом случае необходимо, чтобы в кредитном договоре было прописано условие о досрочном погашении долга без дополнительных штрафных санкций, уточняет юрист.

Кроме того, для продажи квартиры, находящейся в залоге у банка, необходимо чтобы договор об ипотеке предусматривал право на продажу недвижимости без согласия залогодержателя. Но при такой схеме для покупателя залоговой квартиры может сработать «мина замедленного действия», а именно риск того, что после снятия залога продавец исчезнет, и переход права собственности не состоится.

Поэтому идеальным вариантом, уверяет эксперт, будет получение у банка разрешения на продажу и согласование с ним схемы сделки, нюансов взаиморасчетов, процедуры снятия залога.

После согласия банка на досрочное погашение, покупатель и продавец заключают договор задатка, который равен сумме долга продавца перед банком. Чтобы обезопасить себя, сторонам лучше заверить такой договор у нотариуса.

В договоре задатка должны быть обязательно указаны обязательства продавца, в частности, что он обязан продать квартиру покупателю после снятия обременения с квартиры в регистрационной палате, поясняет собеседница агентства. Помимо этого в договоре указывается сумма квартиры и порядок расчетов, срок, в который продавец обязан продать квартиру, и срок, в который банк обязуется снять обременение с нее.

«Далее стороны идут в банк для погашения задолженности продавца. Банк выдает справку об отсутствии задолженности и закладную на квартиру. Затем необходимо обратиться в регистрационную палату вместе с представителем банка и пакетом документов для снятия обременения с квартиры. После этого заключается договор купли-продажи и оформляется собственность в пользу нового владельца».