Оценка недвижимости

Оценка недвижимости – это комплекс мероприятий, предназначенных для определения актуальной рыночной стоимости объектов недвижимого имущества. К оценке недвижимости прибегают во множестве ситуаций, начиная от спорных процессов по разделу имущества и заканчивая анализом эффективности инвестиций в ту или иную отрасль производства.

Понятие недвижимого имущества достаточно зыбко и базируется на принципиальной возможности перемещать в пространстве рассматриваемый объект. Недвижимыми считаются объекты, которые представляют собой участки земли или неотъемлемы от таковых. Хотя, зачастую при определении недвижимости руководствуются и иными соображениями. В каждой конкретной стране мира положение границы между движимым и недвижимым имуществом зависит от воли законодательных органов. На территории Российской Федерации перечень объектов, которые относятся к недвижимости, закреплен Гражданским кодексом. Статья 130 данного нормативного документа гласит, что недвижимостью считаются следующие объекты собственности:

Участки земли.

Части недр.

Водные объекты.

Объекты, неразделимо связанные с землей, перемещение которых невозможно без утраты существенной части их функциональности и стоимости, а именно: многолетние насаждения (сады, парки и пр.), леса, здания и сооружения.

Морские суда.

Суда внутренней акватории.

Воздушные суда.

Космические объекты.

Парадоксально, но недвижимостью, в том числе, считаются объекты, способные развивать наиболее высокие скорости из всех предметов, созданных руками и интеллектом человека. К недвижимости относятся только те из воздушных или водных судов, которые подлежат обязательной регистрации. Это связано с тем, что у зарегистрированных объектов подобного типа всегда есть определенное место приписки, в связи с чем они могут быть привязаны к конкретному земельному владению.

Оценка недвижимости – довольно сложный вид экспертной деятельности, так как требует анализа множества факторов, как экономической, так и инженерной природы. При оценке объектов во многих случаях также учитываются искусствоведческие и культурологические факторы. Оцениваемые объекты весьма разнообразны, что является причиной существования множества подходов к оценке их стоимости, а также методик осуществления данных исследований.

КОГДА НЕОБХОДИМА ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Оценка недвижимости может понадобиться в самых разнообразных жизненных ситуациях, так или иначе связанных с объектом недвижимости и правами собственности на этот саамы объект. Чаще всего к оценке недвижимости прибегают в следующих ситуациях:

Перед оформлением сделки по купле или продаже недвижимости. Причем инициатором экспертизы может быть как покупатель, так и продавец оцениваемого объекта.

Для оценки привлекательности предприятия перед привлечением новых акционеров или при дополнительной эмиссии ценных бумаг.

В случае необходимости перераспределения долей собственности.

В процессе страхования недвижимого имущества.

При формировании налоговой отчетности.

Перед обращением в банк для оформления кредита.

В случае необходимости независимой оценки кадастровой стоимости объекта недвижимости.

При исполнении судебных решений.

При ликвидации объектов недвижимого имущества.

В процессе решения гражданских споров в отношении имущественных прав.

НАИБОЛЕЕ ПОПУЛЯРНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Определение стоимости эксплуатации зданий и сооружений.

Оценка недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, выполняемая для изменения налогооблагаемой базы.

Оценка стоимости улучшений, произведенных арендатором.

Сравнительная оценка недвижимости.

Независимая оценка кадастровой стоимости объекта.

Анализ показателя НЭИ при оценке недвижимости.

Оценка недвижимости с точки зрения доходности.

Оценка недвижимости с точки зрения затрат.

Оценка эффективности коммерческих проектов в области недвижимости.

Исследование технического состояния оцениваемых зданий и сооружений.

Оценка стоимости ущерба, нанесенного внешним воздействием.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

Расчет подобной стоимости определяется с учетом площади здания и его предназначения. Для бизнес-центров также используется показатель класса – здания класса «А», «В» и так далее, которые устанавливаются согласно общепринятой классификации. Однако, сложность в определении стоимости эксплуатации зданий и сооружений заключается в том, что она может меняться в зависимости от сезона, особенностей инженерных систем, износа здания и так далее. Для определения наиболее эффективной стоимости эксплуатации, которая может быть неоправданно высокой вследствие непродуманной системы управления, применяют подобный вид оценки имущества.

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ, ПРИНАДЛЕЖАЩЕЙ ПРОМЫШЛЕННЫМ ПРЕДПРИЯТИЯМ, ВЫПОЛНЯЕМАЯ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ НАЛОГООБЛАГАЕМОЙ БАЗЫ

Большинство видов оценки недвижимости базируются на определении рыночной цены исследуемого объекта. Тем не менее, существует ряд случаев, когда стоимость определяется на основании ряда нерыночных показателей. Недвижимость промышленных предприятий является специализированным видом собственности, полезность которой ограничена спецификой предприятия, то есть конкретным видом использования.  Такая собственность крайне редко продается в условиях открытого рынка. Следовательно, данные объекты недвижимости практически не имеют открытого рынка купли-продажи. Исходя из этого, применение оценки стоимости исходя из рыночной цены для целей налогообложения не приемлемо. Для оценки недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, используют метод определения стоимости, учитывающий остаточную стоимость возмещения. В результате применения данной технологии расчета извлекается стоимость нерыночного типа, которую можно использовать для целей налогообложения, а также для разнообразных бухгалтерских расчетов.

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ УЛУЧШЕНИЙ, ПРОИЗВЕДЕННЫХ АРЕНДАТОРОМ

Аренда производственных площадей является одним из наиболее популярных способов получения предпринимателем пространства для осуществления хозяйственной деятельности. В большинстве случаев помещения приходится переоборудовать под требующиеся нужды или просто выполнить необходимый ремонт. Часто случается так, что срок использования выполненных арендатором улучшений значительно превышает период аренды. Соответственно, при расторжении договора возникает вопрос о возмещении арендатору части вложений в арендованное помещение. Независимая оценка недвижимости, определяющая стоимость улучшений, произведенных арендатором, может осуществляться по инициативе собственника здания, арендатора помещения, а также по постановлению суда. При оценке стоимости улучшений специалист учитывает множество факторов, в которые входит:

Непосредственная стоимость произведенных работ по улучшению объекта аренды (включая стоимость материалов).

Документы, подтверждающие согласие собственника объекта аренды на произведение данных улучшений.

Износ здания за время, прошедшее с момента завершения ремонтных или отделочных работ.

Анализ эффективности инвестиций арендатора.

Оценка стоимости улучшений может быть определена как на момент производства оценки, так и на момент окончания срока аренды (в том случае, если оценка производится заблаговременно или, наоборот, позже окончания срока аренды).

АНАЛИЗ ПОКАЗАТЕЛЯ НЭИ ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Сокращение НЭИ представляет собой побуквенную транслитерированную кальку с английского. Аббревиатура НЭИ расшифровывается как «наиболее эффективное использование». Данный вид оценки недвижимости исследует возможные пути улучшения исследуемого объекта и подбора для него варианта эксплуатации, при котором прибыль будет наибольшей. Анализ НЭИ представляет собой весьма популярный вид оценки недвижимости, особенно в крупных городах, земля в черте которых стоит дорого, и здания могли бы эксплуатироваться с большей отдачей. Особенно это важно для объектов муниципальной собственности. Наиболее эффективное использование на сегодняшний день подразумевает собой оправданное, финансово осуществимое, юридически легальное использование объекта недвижимости. Причем, при таком использовании стоимость объекта на рынке будет максимально высокой.

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ УЩЕРБА, НАНЕСЕННОГО ВНЕШНИМ ВОЗДЕЙСТВИЕМ

К внешним воздействиям можно отнести как природные, так и техногенные воздействия, а также воздействие, нанесенное по вине человека. К таким событиям относятся пожары, наводнения, залив водой в случае протечек, появление трещин, порча отделки помещения и так далее. Все эти происшествия снижают рыночную стоимость объекта, поэтому величину ущерба можно оценить, обратившись к специалисту по оценке недвижимости. Существует несколько методов для оценки ущерба, нанесенного объекту недвижимости внешним воздействием. Выбор конкретной методики лежит в сфере компетенции специалиста по оценке и в каждой конкретной ситуации оценщик использует наиболее эффективную и подходящую технологию. Опыт специалиста играет при этом большую роль, так как выбор правильной методики позволяет определить наиболее достоверную стоимость ущерба. С этому виду оценки недвижимости прибегают довольно часто, особенно в процессе судебных разбирательств по поводу возмещения убытков.

ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

На первом этапе необходимо позвонить в экспертный центр и договориться о встрече, на которой специалист по оценке предварительно ознакомится с документацией, определит стоимость и продолжительность исследования. Далее, после подписания договора и предоставления всех необходимых документов, специалист приступает непосредственно к процедуре выполнения оценочных работ.

Продолжительность производства оценки недвижимости зависит от размеров и сложности объекта, от поставленных перед специалистом целей и задач, а также от методики исследования.

Для проведения оценки недвижимости необходимо предоставить следующие документы:

Справки и выписки из БТИ.

Документы, подтверждающие право собственности.

Документация, содержащая информацию о физических границах объекта недвижимости, например, карты или геодезические планы, на которых четко обозначены пределы участка земли.

Документы, содержащие информацию о зданиях и сооружениях.

Бумаги, содержащие данные о наличествующих обременениях (долговых обязательствах и налоговых сборах, залоговая или арендная документация).

ПРАВОВАЯ БАЗА ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Оценочная деятельность в России регулируется Федеральным законом № 135-ФЗ от 16 июля 1998 года. Последние изменения к данному закону были приняты в июле 2007 года. Закон устанавливает основные объекты отношений, возникающих относительно имущественных прав и процесса оценки стоимости. Специалисты по оценке недвижимости обязаны четко следовать стандартам, утвержденным данным нормативным актом.

ВОПРОСЫ, НА КОТОРЫЕ ОТВЕЧАЕТ СПЕЦИАЛИСТ ПО ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Какова рыночная стоимость исследуемого объекта недвижимости (квартиры, земельного участка, гаража)?

Каков показатель НЭИ для данного объекта недвижимости?

Какова кадастровая стоимость исследуемого объекта?

Каково техническое состояние исследуемого здания или сооружения?

Какова оценка данного объекта с точки зрения доходности?

Как можно оценить данное владение с точки зрения затратного аспекта?

Какова стоимость улучшений, произведенных арендатором на момент оценки?

Какова стоимость улучшений, произведенных арендатором на момент завершения договора аренды?

Какова стоимость исследуемого объекта недвижимости, учитываемая при налогообложении?

Оценка недвижимого имущества

Независимая оценка недвижимого имущества включает в себя определение рыночной стоимости недвижимости или отдельных прав в отношении недвижимого имущества. Результатом выполнения услуг по оценке является изготовление отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки,  выполненного в соответствии с действующим законодательством в области оценочной деятельности Российской Федерации.

Объектами оценки при оценке недвижимости являются:

Комната в общежитии или в коммунальной квартире;

Квартира;

Индивидуальный жилой дом;

Встроенное нежилое помещение;

Отдельно стоящее здание;

Земельный участок;

Нежилая недвижимость коммерческого назначения (торговая, административная, производственно-складская, объекты многопрофильного использования);

Объекты незавершенные строительством;

Сооружения (объекты инженерной и транспортной инфраструктуры, специализированные объекты);

Рыночная величина арендной платы объекта недвижимости;

Рыночная стоимость права на заключение договора аренды объекта недвижимости.

Наиболее распространенные причины проведения независимой оценки недвижимого имущества:

Обеспечение кредитных обязательств;

Страхование недвижимости;

Разрешение имущественных споров;

Вступление в наследственные права;

Приватизация государственного (муниципального) имущества;

Привлечение дополнительных инвестиций;

Переоценка основных средств предприятий;

Постановка на бухгалтерский учет.

В соответствии с п. 26 Федерального стандарта оценки №1 (ФСО № 1) отчет об оценке действителен в течение 6 месяцев с даты составления отчета, поэтому он должен содержать дату составления и порядковый номер. В отчете указываются две даты: дата оценки и дата составления отчета об оценке.

 Подходы применяемые   для оценки стоимости недвижимости

Применение подходов и методов к оценке и расчет стоимости объекта недвижимости проводится на основе собранной информации об объекте и ценообразующих факторах, влияющих на стоимость объекта.

Затратный подход основан на предпосылке, что информированный покупатель никогда не заплатит за объект цену большую, чем цена воссоздания (стоимость воспроизводства) собственности, которая имела бы полезность, одинаковую с рассматриваемой собственностью. При оценке объекта недвижимости на основе данного подхода определяется стоимость земли и действительная цена построек, сооружений и зданий.

Доходный подход – является совокупностью методов для оценки стоимости недвижимости, основанных на определении суммы доходов, которые принесёт объект.

Оценка недвижимости по ее доходности проводиться, ориентируясь на ожидания покупателя-инвестора, который ориентируется на будущие блага от использования, а также их настоящее значение, выраженное в некой денежной сумме. Ещё одним положением оценки по доходности будет принцип замещения, по которому потенциальный инвестор за недвижимость не будет платить больше, нежели на инвестирование другого проекта, способного приносить аналогичную выгоду.

Сравнительный подход – это совокупность разнообразных методов для оценки объектов недвижимости которые основаны на принципах сравнения оцениваемого объекта с аналогичными, о ценах в сделках с которыми имеется информация.

Применение данного способа основано том факте, что рыночная стоимость недвижимости  всегда непосредственно связана с ценами продажи аналогичных объектов. Поэтому с необходимым объектом сравнивается каждая сопоставимая продажа. Различия между объектами учитываются, поэтому в стоимость сопоставимой сделки вносятся соответствующие коррективы.

Документы, необходимые для оценки:

Для определения количественных и качественных характеристик объекта оценки, а также для его идентификации необходимо предоставление пакета технической и правоустанавливающей документации.

Все необходимые документы предоставляются в копиях. Возможна передача документов необходимых для оценки в электронном виде, при помощи электронной почты, а также посредством факсимильной связи. Копирование документации возможно в офисе нашей компании.

Перечень документов, необходимых для оценки квартиры:

Свидетельство о государственной регистрации права или Договор купли-продажи;

Документы-основания, указанные в свидетельстве;

Технический паспорт на квартиру;

Кадастровый паспорт;

Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Перечень документов, необходимых для оценки здания и индивидуального жилого дома:

Правоустанавливающие, либо правоподтверждающие документы на здание;

Правоустанавливающие, либо правоподтверждающие документы на земельный участок, на котором расположено здание;

Документы-основания, указанные в свидетельстве;

Технический паспорт БТИ на здание;

Кадастровый паспорт здания;

Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта земельного участка, на котором расположено здание;

Сведения о наличии ограничений и обременений, имущественных прав на объект.

Перечень документов, необходимых для оценки земельного участка:

Правоустанавливающие, либо правоподтверждающие документы на земельный участок;

Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта земельного участка;

Сведения о наличие ограничений и обременений прав на земельный участок, не отраженные в правоустанавливающей документации и документах кадастрового учета.

Перечень документов, необходимых для оценки встроенных помещений коммерческого или свободного назначения:

Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на помещение;

Технический паспорт БТИ на помещение;

Кадастровый паспорт помещения;

Дополнительная информация (при необходимости).

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *