TRADE-IN Обмен недвижимости

Трейд-ин — один из самых безопасных и востребованных инструментов при покупке нового жилья, особенно в периоды экономических спадов. Трейд-ин — это хорошая возможность существенно увеличить свое жизненное пространство. Многие застройщики сегодня выводят на рынок новые проекты по очень интересным ценам и при этом имеют очень гибкие условия по бронированию квартир, а также предлагают беспроцентные рассрочки на срок до 6 месяцев. Именно совокупность этих факторов позволяет сейчас максимально эффективно проводить сделки по схеме трейд-ин.

Впервые сделки trade-in появились на рынке недвижимости России в 2009 году, когда кризис привел к значительному снижению спроса на квартиры в новостройках

С помощью такой «взаимозачетной» схемы обмена застройщики стремились привлечь внимание потенциальных покупателей и активизировать продажи.

Суть схемы trade-in заключается в том, что один объект недвижимости идет в зачет другого, в большинстве случаев – с доплатой недостающей стоимости последнего. Иными словами, параллельно совершаются две сделки: агентство недвижимости (застройщик) покупает у вас жилье, взамен предлагая новый вариант – квартиру в уже построенном или строящемся доме.

На сегодня схема trade-in используется как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. То есть можно обменять старую квартиру на новую в новостройке или улучшить свои жилищные условия за счет покупки квартиры, ранее находящейся в собственности других лиц. Подобная форма обмена, безусловно, востребована среди тех, кому необходимо сократить сроки сделки и быстро получить новую квартиру. Вместе с тем, сделка по принципу trade-in на российском рынке недвижимости имеет ряд особенностей и далеко не всегда становится оптимальным вариантом для покупателя.

Об особенностях обмена квартир по принципу trade-in, его достоинствах и недостатках

Одной из особенностей сделки trade-in является то, что не любую квартиру можно обменять на «новостройку». К квартирам, которые принимают участие в сделках trade-in, специализированные агентства недвижимости (а также сами застройщики) предъявляют ряд требований:

  1. Имеющееся жилье должно располагаться исключительно на территории того города, в котором продается квартира.

Данное требование предъявляется в связи с удобством для агентства последующей его продажи, а также большой разницей в стоимости жилья (размер доплаты за квартиру в московской новостройке, полученную в обмен на жилье в другом городе, будет слишком велик).

  1. Квартира в обязательном порядке должна находиться у продавца в собственности.
  2. Принимаются во внимание исключительно квартиры.

То есть комната в коммунальной квартире или доля одного человека в общей совместной или долевой собственности на квартиру в сделках по схеме trade-in принимать участия не могут, поскольку при продаже таких объектов недвижимости необходимо соблюсти преимущественное право ее покупки другими сособственниками, а это займет не меньше месяца.

  1. Также вам могут отказать в совершении сделки в рамках trade-in, если одним из собственников жилья является несовершеннолетний и для заключения сделки требуется разрешение органа опеки и попечительства.
  2. Обязательным условием является так называемая юридическая и фактическая чистота квартиры.

Только удостоверившись в том, что в квартире никто не зарегистрирован и она свободна от проживающих, а также от лиц, которые временно сняты с регистрационного учета, сотрудники агентства возьмутся за проведение сделки. Для такой проверки обычно в регистрационных органах запрашивается выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также проверяется вся история регистрации в квартире по домовой книге, где записаны все, кто когда-либо проживал (был зарегистрирован) в данной квартире. Также тщательно проверяется наличие (отсутствие) притязаний третьих лиц на эту квартиру, в том числе наличие судебных процессов в отношении нее.

  1. Высокие требования предъявляются к документам, связанным с квартирой и ее собственниками.

Вы обязательно должны будете предоставить документ, подтверждающий факт приобретения данной квартиры в собственность. Это может быть договор купли-продажи, решение суда или др. Также обязательным является предоставление справок из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающих вашу дееспособность, нотариально заверенного согласия супруга (супруги) на совершение сделки с недвижимостью, и, наконец, документа, удостоверяющего вашу личность.

В отношении юридических аспектов данной сделки необходимо обратить внимание на следующее.

Если вы заключаете сделку trade-in не напрямую с застройщиком, а с агентством недвижимости, первоначальными документами, оформляющими ваши взаимоотношения, должны быть договор оказания услуг и соглашение о намерениях сторон.

Необходимо чтобы это был именно договор об оказании услуг, а не агентский договор, поскольку в соответствии с нормами гражданского законодательства договор об оказании услуг может быть в любой момент расторгнут заказчиком в одностороннем порядке, агентский же договор, напротив, расторгнуть гораздо сложнее.

В соглашении о намерениях сторон указываются полные данные покупаемого объекта недвижимости и устанавливается сторонами его цена.

После того как вы подписываете данное соглашение, проверяется юридическая и фактическая «чистота» вашей квартиры. Параллельно готовятся документы для осуществления сделки trade-in.

Какие же достоинства и недостатки имеет сделка trade-in?

Главным достоинством обмена старого жилья на новое по такой схеме можно назвать срочность и оперативность.

Другим плюсом данной схемы является фиксированная цена на покупаемую квартиру, то есть независимо от колебания цен на жилье, Вы покупаете ее по цене, обусловленной в соглашении о намерении или уже в самом договоре.

Несмотря на достоинства, «зачетная» схема обмена жилья имеет еще и целый ряд недостатков, которые и обусловили ее низкую популярность на рынке недвижимости.

К основным минусам такого обмена можно отнести:

  1. Отсутствие большого выбора квартиры.

Как правило, агентство недвижимости или застройщик предлагают для заключения сделок по схеме trade-in только квартиры, в продаже которых они заинтересованы.

  1. Цена старой квартиры, участвующей в обмене trade-in, будет в любом случае ниже, чем в случае продажи ее на свободном рынке.

Все застройщики и агентства недвижимости приобретают квартиры в рамках такой сделки с дисконтом, который может достигать 20-25% от рыночной цены.

  1. Далеко не всегда собственники жилья, которые приняли участие в сделке по «зачетной» схеме, получают возможность сразу переехать на новую квартиру.

Зачастую застройщики предлагают жилые площади в еще строящихся домах, соответственно, будущие собственники вынуждены ждать окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию.

Итак, как показывает практика, из-за существенных денежных потерь при срочной продаже квартиры с дисконтом сделка trade-in не получила широкого распространения.

На сегодняшний день в большинстве случаев используется альтернативная схема с выкупом старой жилой площади, когда агентством недвижимости выставляется предложенный лот в свободную продажу до момента появления на него покупателя.

Другой альтернативой схеме trade-in является оформление ипотечного кредита с возможностью в дальнейшем погасить его за счет средств, полученных от продажи жилой площади. В таком случае продавец может не спеша заниматься сбором документов и поисками покупателей, не снижать цену, чтобы продать квартиру срочно, и в то же время достаточно быстро погасить ипотечный кредит.

Опция trade-in, ранее работавшая только на автомобили, прочно закрепилась на рынке недвижимости. Особенно актуальной она становится в условиях упавшей платежеспособности населения на фоне кризиса, выступая дополнительным способом финансирования покупки новостройки. На сегодняшний день в Москве по схемам trade-in продают старое и приобретают новое жилье 10% потребителей. Но эксперты прогнозируют услуге дальнейший рост. Что такое trade-in недвижимости, особенности, плюсы и минусы механизма и в каких проектах в Нижнем Новгороде можно обменять «вторичку» на квартиру в новостройке

Особенности и виды услуги trade-in на рынке недвижимости

Несмотря на то, что услуга trade-in пришла на рынок недвижимости с автомобильного, она отличается от своего прародителя. В случае с машиной клиент продает старую автосалону и сразу же уезжает на новой. Однако квартиры товар более сложный, поэтому существует несколько схем реализации принципа trade-in. Основными являются три, но есть и еще один вид — наименее популярный. Так как выгода для потребителя при его осуществлении сомнительна. В то же время имеет место быть в экстренных ситуациях.

1 вариант. Отличается срочностью выкупа застройщиком у клиента старой квартиры, причем с занижением рыночной стоимости до 40%.

2 вариант. Гражданин передает «вторичку» на реализацию агентству, продающему новостройки. В это время за клиентом закрепляется (бронируется) квартира в новом ЖК в фиксированной на месяц цене. Подобная схема направлена на тех, кто согласен немного снизить стоимость старого жилья, чтобы быстрее приобрести новое.

3 вариант. Аналогичен второму, однако квартиру в новостройке бронируют за покупателем на неопределенный срок и не фиксируют цену на нее. Такой вид привлекателен для собственников, желающих продать свое жилье с максимальной выгодой. Однако пока старая квартира будет реализовываться по более высокой стоимости, может увеличиться цена на приобретаемую «первичку».

4 вариант. Объединяет 2-ю и 3-ю схемы, но предлагается реже. Цена на новостройку фиксируется на более длительное время — до трех месяцев. В массовом сегменте подобный период практически на 100% гарантирует продажу вторичной квартиры. В итоге владельцу не придется уменьшать стоимость жилья, чтобы приобрести «первичку» по выгодной цене. Получается двойной выигрыш: клиент реализует старую квартиру дороже и новую покупает дешевле.

Все проекты первичного рынка делятся на 2 группы. Застройщик либо сам продает жилье через собственный отдел продаж, либо через профессиональные агентства недвижимости. В первом случае девелоперы крайне редко оказывают услугу trade-in. Так как реализация вторичных квартир не относятся к профилю их работы и несет дополнительные расходы, включая налоги. Во втором случае опция trade-in возможна почти в 100% обращений.

Виды trade-in на рынке недвижимости

Плюсы trade-in на рынке жилья и выгоды для покупателя

Для клиента, решившего избавиться от старого жилья и купить квартиру в новостройке по trade-in, подобная услуга окажется выгодной сразу по нескольким причинам.

Улучшение жилищных условий без лишних трудозатрат. Все вопросы реализации имеющейся «вторички» и приобретения «первички» оперативно закрываются за несколько посещений офиса компании-продавца. Сначала с риэлтором подписывается договор на продажу старой квартиры и бронируется жилье в новостройке. После реализации прежней недвижимости одновременно заключаются 2 договора — о продаже старой и приобретении новой.

Ускоренная экспозиция без расходов на рекламу. Агентство берет на себя рекламу продаваемой вторичной квартиры, что существенно ускоряет процесс. При самостоятельной реализации экспозиция жилья растягивается по времени в 2-3 раза дольше.

Содействие в подборе ипотеки. Если полученных от продажи старого жилья средств не хватает на покупку новостройки, брокеры агентства подберут наиболее подходящую программу ипотечного кредитования.

Финансовая и юридическая безопасность. Агентство, осуществляющее финансовые расчеты и юристы, сопровождающие сделку на всех этапах, гарантируют максимальную безопасность для клиента.

Эксперты уверены, что trade-in в сложившихся экономических условиях только будет набирать обороты. Так как выступает дополнительным методом финансирования приобретения жилья на первичном рынке в условиях сниженной платежеспособности граждан из-за упавших реальных доходов.

Недостатки услуги trade-in при покупке квартиры в новостройке

Несмотря на то, что trade-in при приобретении жилья в новостройке превращает сложный и нервный комплекс процедур продажи одной квартиры и покупки другой в комфортное событие, эта услуга подходит не всем. Необходимо помнить некоторые недостатки.

Расходы на съемное жилье. Если выбранный ЖК сдадут в эксплуатацию лишь через 1,5-2 года, а старое жилье продадут сейчас, то на время ожидания ввода новостройки придется тратиться на аренду квартиры. При этом в случае длительности такого срока расходы на съемную недвижимость могут перекрыть выгоду от покупки квартиры на раннем этапе строительства.

Занижение цены на «вторичку». При выкупе старой квартиры застройщиком обычно устанавливается стоимость не более 70% от рыночной. Агентства недвижимости могут уменьшать цену на 10-20%.

Жесткие требования к вторичному жилью. Вторичные квартиры, участвующие в trade-in, должны быть ликвидными, физически и юридически свободными. Также услуга не распространяется на комнаты и доли в коммуналках.

Ограниченный срок бронирования новостройки. Застройщики чаще всего готовы резервировать за покупателем жилье на 2-4 недели, особенно в случае высокой востребованности проекта. Поэтому клиенту необходимо как можно быстрее продавать «вторичку», соответственно, снижать цену на нее.

Доплата или ипотека. Если вырученных от реализации старого жилья средств недостаточно для приобретения квартиры в новостройке, возникнет потребность в доплате или оформлении ипотеки, кредита.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *