Как правильно сэкономить на ипотеке

Сколько можно сэкономить на ипотеке? Рассказываем на примере двух клиенток одного из банков.

Низкая инфляция способствует заметному падению ставок по кредитам. Еще 3—4 года назад взять ипотеку под 13—15% годовых казалось вполне удачной сделкой. Сейчас можно найти предложения под 8—10% годовых. Экономия на разнице в ставке может составить десятки, а то и сотни тысяч рублей в год. Банки наперебой предлагают рефинансировать ипотеку, сейчас это один из наиболее востребованных продуктов у заемщиков.

Итак, две реальные истории.

История первая. Снижаем срок ипотеки

Индира в январе 2014 года взяла ипотеку на 20 лет под 13,75% годовых в госбанке. Кредит в размере 3,1 млн рублей пошел на покупку квартиры в новостройке в Москве. После того как квартира была оформлена в собственность, ставка снизилась на 1 процентный пункт, до 12,75% годовых.

В ноябре 2017 года женщина подала заявку на рефинансирование кредита в свой банк. Ответ немного расстроил: ставка может быть снижена до 11,75%. Уже тогда на рынке можно было найти предложения под 9,5—10% годовых.

Любопытный факт: более чем за 3,5 года жизни своей ипотеки Индира погасила лишь 120 тыс. рублей из тела кредита. Все остальное ушло на оплату процентов.

В итоге весной 2018 года клиентка решилась на рефинансирование в другом банке.

«Мою ситуацию внимательно изучили, меня выслушали. Попросили принести документ на купленное в кредит жилье, чтобы просчитать ту ставку, которую я могу получить по программе рефинансирования банка. Я собрала документы, и банк рассмотрел мою заявку на рефинансирование кредита очень быстро — за четыре дня», — рассказывает Индира.

Банк попросил Индиру предоставить  документы на кредит в другом банке, документы на приобретенную квартиру, справку из банка об остатке долга. Справок о доходах Индиры на момент оформления рефинансирования банк не требовал.

Справедливости ради отметим, что, как правило, банки требуют и 2-НДФЛ, и новую оценку стоимости квартиры — она заказывается у независимого оценщика и может стоить от 1 тыс. до 5 тыс. рублей. Иногда банк может попросить, чтобы заемщик заверил представляемые в банк документы у нотариуса. Стоимость приема у нотариуса — от 2 тыс. рублей, в зависимости от количества нужных вам заверенных копий документов. Ну и стоимость переводов денежных средств со счета в одном банке на счет в другом тоже следует учитывать.

Банк предложил Индире ставку по новому кредиту в размере 9,9%. После подписания договора финансовая организация уже сама погасила остаток долга заемщицы перед первым кредитором.

«Озвучив ставку по кредиту — 9,9% годовых — и переоформив кредит, мне предложили на выбор уменьшить сумму ежемесячного платежа или сократить срок кредита. Я выбрала сокращение срока кредита. Хотя сумма платежа у меня выросла на 5 тысяч рублей, платить мне осталось всего семь лет — вместо 16», — говорит Индира.

Она признает, что первоначально брала кредит на такой период, когда банки не требовали страхования жизни и здоровья заемщика. Банк потребовал оформить страховку и на жилье, находящееся в залоге, и на жизнь заемщицы. И все равно это получилось дешевле, чем обслуживать первоначальный кредит.

На данный момент банк требует только застраховать риск утраты и повреждения приобретенной квартиры.

Но если оформить страхование жизни и риска потери трудоспособности заемщика, созаемщика и поручителей с учитываемым доходом и страхование риска утраты права собственности в течение первых трех лет с даты оформления права собственности, то процентная ставка может быть еще снижена.

Что дало Индире рефинансирование ипотеки?

В первом случае заемщица за 20 лет должна была отдать банку 8,4 млн рублей, после рефинансирования — 4,2 млн рублей.

История вторая. Снижаем сумму платежа

Героиня второй истории — москвичка Наталья, которая брала ипотеку на жилье в Самаре. Кредит на 160 месяцев на сумму 3 млн 550 тыс. рублей Наталья взяла в банке, где ее работодатель является зарплатным клиентом. Ставка в мае 2015 года составляла 15,25% годовых.

Как и Индира, Наталья сначала обратилась в свой банк. Результат — снижение ставки на 2 процентных пункта. При этом на вопрос о возможном дальнейшем снижении ставки женщине ответили, что банк, согласно своим внутренним правилам, рефинансирует кредит всего лишь раз и в дальнейшем ставка по ипотечному кредиту снижена уже не будет. 13% годовых по ипотеке сейчас — это слишком много.

В мае 2018 года Наталье предложили в банке рефинансировать ипотеку под 9,9% годовых.

Учитывая, что квартира находится в другом регионе, чем место выдачи кредита, банк попросил у Натальи документ об оценке квартиры по современной рыночной стоимости — эту справку она заказала и представила в банк. Кроме того, ее попросили предоставить справку 2-НДФЛ о доходе заемщика. Рыночная стоимость квартиры незначительно снизилась, но все равно была достаточной для предоставления услуги рефинансирования. Также клиентка оплатила стоимость страховки.

Из предложенных банком опций — снизить сумму ежемесячного платежа или срок кредита — Наталья выбрала снижение суммы платежа. Если раньше, при ставке 13% годовых, она платила 47 368 рублей в месяц, то сейчас, на этапе оформления всех документов, платит 38 тыс. рублей.

Решив снизить сумму платежа, женщина одновременно согласилась пойти на удлинение срока кредита — с 13 до 17 лет.

После того как все документы будут оформлены, Наталья ожидает, что сумма ее платежа по кредиту снизится — до 32—33 тыс. рублей в месяц. «Разница в сумме платежей — это стоимость квартплаты за купленную мной в ипотеку квартиру», — сообщила она порталу Банки.ру.

Наталья бухгалтер и уже посчитала, что даже при удлинении срока кредита сэкономит 182 тыс. рублей в год только на снижении ежемесячной суммы платежа. Эти средства в дальнейшем она намерена направлять на досрочное погашение кредита. Поэтому она уверена, что сможет рассчитаться с долгом перед кредитной организацией значительно раньше, чем это указано в договоре.

По итогам рефинансирования заемщица смогла сократить ежемесячную нагрузку более чем на треть — с 47,4 тыс. рублей до 32,2 тыс. рублей в месяц, что дало возможность больше тратить денег на семью.

Рефинансирование ипотеки – это фактически новый кредит, но с более выгодными условиями. С его помощью можно снизить переплату по первоначальному займу на несколько сотен тысяч рублей.

С тех пор как ипотечные ставки впервые в истории России стали однозначными, все больше клиентов спешат рефинансировать свои прошлые займы и снизить платежи по кредитам. Как устроена процедура рефинансирования и как ей воспользоваться?

Рефинансирование ипотеки – это новый кредит, но на более выгодных для заемщика условиях, поясняет адвокат Виктория Данильченко.

Для того, чтобы рефинансировать ипотеку, нужно пройти несколько шагов.

Первый шаг – выбрать банк и подать заявку. Это легко можно сделать, воспользовавшись помощью ипотечного калькулятора на сайтах банков или специальными онлайн сервисами. Если условия подошли и именно в этой финансово-кредитной организации вы готовы рефинансировать ипотеку, нужно подать заявку, чтобы она могла проверить вашу кредитную историю и убедиться в платежеспособности.

Обычно для этого требуют следующие документы:

паспорт;

СНИЛС;

копия трудовой книжки, заверенная работодателем или справка (выписку) из трудовой книжки;

справка по форме 2-НДФЛ;

копию кредитного договора со старым банком, график платежей, справка об остатке ссудной задолженности;

военный билет для мужчин в возрасте до 27 лет.

Второй шаг – согласие сторон и выкуп квартиры. После того, как получено одобрение нового банка, старый банк в свою очередь должен дать согласие на рефинансирование. Следующим этапом станет выкуп квартиры. Уточнив размер задолженности по старому кредиту, вы передаете реквизиты для погашения долга в новый банк.

Третий шаг – регистрация залогодержателя. Этот процесс в разных кредитных организациях проходит по-разному. Какой-то банк возьмет на себя работу с прежним залогодержателем, другой же потребует с вас забрать закладную из старого банка самостоятельно. Важно помнить, что на момент этой процедуры ставка повышается на 1-3%, поэтому тянуть с этим не стоит, ведь сам процесс длится до около 3-4 месяцев.

Четвертый шаг – страхование объекта. Одним из обязательных расходов является страхование недвижимости. Иногда, страховка сохраняется при переоформлении кредита в другом банке.

Теперь, когда соблюдены все нюансы процедуры, вы можете приступать к оплате кредита по новым более выгодным для вас условиям. Рефинансирование ипотеки полезная услуга, которая помогает уменьшить расходы и итоговую переплату. Но, стоит заметить, прежде чем принять решение о рефинансировании ипотеки нужно все просчитать до мелочей. Впрочем, когда на кону стоит сумма в несколько сотен тысяч рублей этим стоит заняться.