Значительное увеличение стоимости квадратного метра жилья и скачок цен на недвижимость ожидают нас в самое ближайшее время

Итогом совещания президента Владимира Путина с правительственными чиновниками и застройщиками может стать запрет на продажу квартир в строящихся домах с 2020 года и отказ от долевого строительства уже в нынешнем году. Об этом со ссылкой на знакомые с ситуацией источники сообщила газета «Ведомости».

Данные меры призваны защитить покупателей от действий недобросовестных застройщиков или в ситуации банкротства последних. Принятые около года назад поправки к соответствующему закону предусматривали отказ от долевого строительства с 1 июля 2019 года. Однако президент страны потребовал сделать это раньше.

В случае принятия данного решения застройщики будут вынуждены привлекать к строительству банки и инвесторов. В итоге предложение на рынке недвижимости сократится, а цены на жилье резко и существенно вырастут, считают в компании «Атон».

Аналитики «ВТБ Капитала» отметили, что число невыполненных контрактов долевого строительства на российском рынке недвижимости превысило 100 тысяч. Свежим примером является ситуация с оказавшейся на грани банкротства столичной компанией Urban Group. Однако если девелоперам придется финансировать строительство исключительно за счет собственных и кредитных средств, его цена вырастет примерно на 20%. От возможных изменений в законодательстве могут выиграть крупные застройщики, пользующиеся устойчивой поддержкой банков. Это создаст предпосылки для консолидации сектора недвижимости.

Эксперты, опрошенные агентством «Прайм», считают, что последствием ужесточения требований к застройщикам неизбежно станет повышение цен на недвижимость. Кроме того, возрастут ставки по кредитам для юридических лиц. В перспективе рынок потеряет мелких и средних девелоперов и станет монополизированным. В конечном итоге все может кончиться огосударствлением этого сектора экономики.

В ОТРАСЛИ МОЖЕТ НАСТУПИТЬ КОЛЛАПС

Вице-президент Российской гильдии риэлторов Олег Самойлов отметил, что разговор об ужесточении ведется давно. Если проект будет реализован в его максимально жесткой конфигурации, как сейчас предполагается, то по первичному сегменту рынка будет нанесен тяжелый удар. Он лишит застройщиков доступа к сравнительно недорогим средствам дольщиков.

«Повышаются требования и к наличию собственного капитала. Перед началом строительства должно быть не менее 10% собственных средств размещено на счету в банке. Кроме того, придется пользоваться достаточно дорогими заемными ресурсами банков», — добавил эксперт.

Это не может не вызвать довольно заметный скачок себестоимости, который, в конечном итоге, ляжет на конечного потребителя. В настоящее время это, скорее всего, невозможно, поскольку рынок сильно затоварен. Существующие проекты сильно обгоняют платежный спрос. Однако если предложение по ужесточению требований к застройщикам будет реализовано, рынок ожидает новая волна банкротств. В первую очередь это коснется небольших компаний, не обладающих серьезным капиталом, уверен Самойлов.

«В итоге это приведет к тому, что, когда существующий объем предложения будет вычерпан с рынка и произойдет неизбежный спад начала новых проектов, рынок попадет в яму. Резко снизится объем действующего предложения. Повысятся цены, и дальше все будет зависеть от общего состояния российской экономики. Смогут ли потребители это потянуть. Если смогут, оставшиеся на рынке крупные игроки монополизируют этот рынок», — предположил эксперт.

По мнению Самойлова, это скажется на качестве возводимого жилья, поскольку монополия всегда снижает требования к производству. Если домохозяйства не справятся со сложившейся ситуацией, в отрасли наступит коллапс. Рынок станет экономически неинтересен. Следующим шагом может стать огосударствление данной отрасли, заключил эксперт.

ЖИЛЬЯ ХВАТИТ МАКСИМУМ НА ДВА ГОДА

Руководитель российского офиса агентства недвижимости Real Estate Worldwide Олег Стволинский назвал новость плохим сигналом для рынка, поскольку большая часть квартир реализуется до сдачи домов приемной комиссии. Решение вызовет серьезные проблемы у девелоперов, что может обернуться банкротством для многих из них.

«Это также повлечет за собой изменение ставок на кредитование для юридических лиц, что, в свою очередь, подстегнет рост стоимости квартир», — считает эксперт.

По его мнению, скорее всего, будут утверждены поправки, пролоббированные девелоперами, которые позволят обходить новые требования.

«Например, как это известно на практике других стран, до сдачи дома оплачивается не вся стоимость квартиры, а около 30 или 40%. Это могло бы спасти девелоперов от грандиозных проблем. Если такие поправки приняты не будут, то на рынке новостроек предстоит резкое снижение предложения», — считает эксперт.

Стволинский отметил, что за годы финансового кризиса в эксплуатацию было введено достаточно большое количество жилья. Его хватит на 1,5-2 года, но вряд ли больше.

Эксперт: из-за запрета на продажу недостроенного жилья цены на квартиры вырастут

По информации в СМИ, Владимир Путин поручил проработать меры по отказу от долевого строительства в ближайшем будущем.

Как передают «Ведомости» со ссылкой близкий к президенту России Владимиру Путину источник, глава государства решил отказаться от долевого строительства. Это решение может стать дополнением к принятым в федеральный закон о долевом строительстве поправкам, согласно которым с 1 июля 2019 года покупатели будут рассчитываться с застройщиками только после заселения в квартиру.

Таким образом, строительство будет осуществляться или за собственный счет застройщика, или на кредитные средства.

— Однозначно повысятся цены. С другой стороны, такой опыт уже есть у нас, в Санкт-Петербурге компания, которая так и продавала квартиры свои — сначала строила, потом продавала. Так государство пытается защититься от обмана застройщиков. И с точки зрения защиты прав дольщиков, это, конечно, единственный вариант. В целом другого выхода сейчас нету, — считает юрист по долевке Владимир Малашин.

Что касается ипотеки — едва ли такие изменения увеличат процентную ставку. Удорожание, скорее всего, коснется стоимости жилья, но не условий кредитования. При этом риски для покупателя сводятся к нулю.

— Сегодня у нас очень большое количество людей платит кредит банку, а дом не строится — это страшная история просто. Конечно надо с этим бороться, а так как у нас не так много людей честных и порядочных, государство выбрало самый правильный путь. Пусть оно будет немного дороже, но зато безопасно для людей, — добавил эксперт.

Отказ от долевого строительства «взвинтит цены и на вторичном рынке»

Радикальное решение проблем долевого строительства приведет к тому, что меньшее количество граждан смогут позволить себе купить квартиру. Об этом корреспонденту ИА REGNUM 1 июня заявил первый зампредседателя фракции «Справедливая Россия» в Госдуме Михаил Емельянов.

Президент РФ Владимир Путин на встрече с девелоперскими компаниями заявил о необходимости как можно скорее ликвидировать систему долевого строительства, пишут «Ведомости». По факту, система и так должна была перестать существовать в нынешнем виде с 1 июля 2019 года, но президент настаивает на ускорении этого процесса. Кроме того, рассматривается также вариант запретить продажу непостроенного жилья с 2020 года.

«Судя по всему, президент отчаялся и решил решить проблему кардинально, путем отсечения головы. Но правительство предложило ему не самое хорошее решение, все-таки систему надо отстраивать, а не ломать», — заявил Емельянов.

По его словам, проблема обманутых дольщиков сегодня действительно очень важна, но нельзя забывать, что миллионы людей на основе долевого строительства получили жилье и развили отрасль строительства. А ликвидацией мошенников на этом рынке должны были заниматься правоохранительные органы, тогда систему можно было бы настроить.

«В итоге, граждане лишатся дешевого жилья, потому что понятно, что если строители будут строить не на деньги граждан, а на банковские, то большой банковский процент, который сегодня существует, ляжет в себестоимость квартиры и жилье будет дорожать. Средние застройщики кредит не потянут, а у крупных сократится ввод жилья. Причем цены вырастут не только на первичном рынке, но и на вторичном рынке, так как эти рынки не отделены непреодолимой стеной, они — сообщающиеся сосуды», — уверен Емельянов.

Россияне могут потерять возможность сэкономить на покупке квартиры: Продавать квартиры на этапе строительства будет запрещено

Суть нововведений в том, что девелопер не сможет продавать строящийся объект на этапе фундамента. На продажу будут выставлять только готовые жилые объекты – в стадии – «заезжай и живи».  Благодаря этому правительство хочет уйти от проблем «обманутых дольщиков», но может обвалить всю отрасль, которая развивается только благодаря ипотечному кредитованию и существованию частных соинвесторов, которые готовы вкладывать в свое будущее жилье.

В ситуации, когда необходимо построить и сдать объект, а после этого уже продавать квартиры – застройщик попадает в невыгодную ситуацию с кредитованием, и стоимость квадратного метра – значительно вырастет, так как покрывать расходы на обслуживание миллионных кредитов будут из кармана покупателя. Соответственно  пропадет спрос на недвижимость, и строительный бум пойдет на спад, может возникнуть дефицит нового жилья не только для свободного рынка, но и для муниципальных нужд.

30 мая вечером президент России Владимир Путин обсудил закон о долевом строительстве с чиновниками правительства и застройщиками. Девелоперы пытались добиться смягчения требований. Но получилось наоборот: регулирование будет еще жестче.

У президента сформированная позиция уходить от долевого строительства, говорит один из собеседников «Ведомостей». Законодательство предусматривает отказ от долевого строительства с 1 июля 2019 г. Но президент требовал сделать это раньше, чуть ли не в этом году, указывает он. Обсуждалась и возможность с 2020 г. продавать только готовое жилье, добавляет он.

Год назад были приняты поправки в закон о долевом строительстве. Фактически они это самое долевое строительство уничтожают. По новому закону с 1 июля 2019 г. застройщики могут получить деньги за проданное жилье только после предоставления квартиры покупателю. Если жилье приобретается на этапе строительства, деньги хранятся на специальных счетах в банках.

Доступа к ним не имеют ни покупатель, ни продавец. На случай отзыва лицензии у банка предусмотрено гарантийное покрытие за счет фонда страхования вкладов – до 10 млн руб. (в отличие от 1,4 млн руб. по вкладам). Стройку девелоперам придется финансировать из своих средств или кредитоваться в банках.