Сочи – город на юге России, с субтропическим климатом, обилием вечнозеленой растительности, красивыми видами на Черное море и горы. Комфортные условия проживания привлекают людей со всей России, тем более, что на первый взгляд, рынок недвижимости предлагает большой выбор объектов по притягательным ценам.
Однако, покупка недвижимости в Сочи, в частности, квартир, процесс специфический, со своими подводными камнями.
Природные факторы
В Сочи очень разнообразный рельеф, большое количество крутых склонов, низин, ущелий и ям. В низинных районах существует угроза затопления, потому что дожди в этом районе не уступают тропическим ливням. В Сочи есть сейсмическая активность, поэтому часть районов расположена на ползущем грунте. В таких местах недопустима постройка высотных зданий, но, несмотря на это, такие дома существуют. Выбирая жилье, сначала, нужно выбрать район проживания. В Центральном и Лазаревском районах есть дома, расположенные и на горах, и на ровной поверхности, в Адлерском районе гор нет. Риелторы в Сочи часто работают по только своему району, поэтому прежде чем выбрать риелтора, нужно определиться с районом.
Покупка жилья в новостройке
Помимо природных факторов, есть нюансы, связанные с документами. В Сочи процветает строительство на землях, выделенных под ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. На такой земле разрешено строить здание высотой не более трех этажей, однако, застройщиков это не останавливает, и дома возводятся в 6 и более этажей. Далее, через суды, застройщик узаконивает постройку, и здание не сносят. Жилье, купленное в таком доме, имеет статус «жилого помещения», а не квартиры, и, помимо свидетельства на жилое помещение, покупатель получает свидетельство на долю земли. В случае, если дом не сдан и возведен на арендованной земле или земле, выделенной под ИЖС, есть вероятность, что постройка данного объекта никогда не будет завершена.
Если документы всё же оформлены, дом разделен на жилые помещения, нужно учитывать, что такой дом был признан пригодным для жилья уже после постройки, соответственно, никаких контролирующих мероприятий во время строительства, не производилось.
Имеют место следующие ситуации, связанные с коммунальными услугами. Если застройщик пользовался электричеством и водой в процессе стройки, и не оплачивал их, то долг по коммунальным платежам перейдет на новых хозяев жилых помещений. Кроме того, вполне возможны перебои с электричеством, так как достаточное количество мощности выделяется на дома, построенные изначально законно.
Безусловно, бывают случаи, когда недвижимость подобного типа не приносит новому владельцу проблем, но это исключение, а не правило.
Еще один вариант покупки новостройки, это жилье, продающееся по 214 Федеральному закону. Покупка такой недвижимости предполагает защиту покупателя в плане сроков сдачи объекта и оформления документов.
Покупка «вторички»
Покупка вторичного жилья позволяет исключить риски, связанные с юридической стороной дела. Хотя найти подходящую вторичную недвижимость через риелторские услуги несколько сложнее, чем новостройки. Это связанно с тем, что риелторы в меньшей степени заинтересованы в продаже вторичного жилья, так как процент от продажи такой квартиры меньше, чем от новостройки.
При заключении договора о покупке жилья любого статуса, необходимо внимательно читать все условия договора, и прописанную сумму. При указании в договоре меньшей стоимости, застройщик сэкономит на выплате налога, но если покупатель решит расторгнуть договор, ему вернется сумма, указанная в договоре. Также, при подаче документов на имущественный вычет, когда покупателю возвращается 13 процентов от суммы договора, сумма возврата будет считаться от официальной цифры. Если обе стороны согласны на подписание такого договора, необходимо заключить дополнительное соглашение, отражающее реальную стоимость покупки, которое останется у покупателя.
Итоги и рекомендации
При покупке любой недвижимости в Сочи, покупателю необходимо ознакомиться со всеми документами, убедиться, что коммуникации подключены к дому, а в новостройке хватает мощности ввода электроэнергии на все помещения, а именно, по 5 кВт на каждое.
Проверить предлагаемое помещение на наличие плесени, очень вредной для здоровья, потому что вывести уже образовавшийся грибок, крайне сложно. До момента покупки, необходимо выяснить у застройщика, возможность выделения парковочного места, закрепленную в техническом плане здания.
Важно изучить окружающую местность, посетить район во время и после выпадения осадков, пообщаться с соседями и сотрудниками близлежащих магазинов. Если перед окном будущей собственности много свободного пространства, подходящего под застройку, нужно выяснить, возможно ли возведение рядом многоэтажного здания, закрывающего весь вид из окон.
Сочи – город комфортный для проживания. Проведение международных мероприятий стимулирует его рост и развитие. Купить хорошую недвижимость в Сочи можно, но нужно заранее настроиться на тщательный поиск подходящего варианта, и проверять любую доступную информацию, самостоятельно изучать местность, не ограничиваясь поездками к понравившемуся варианту на автомобиле риелтора.
